Ảnh minh họa (internet)
Nguyễn Quỳnh Giao – Tổng hợp – Người nước ngoài, đang có tại Ba Lan thị thực (wiza) hoặc không lưu trú tại Ba Lan, đều có thể mua căn hộ tại đây mà không cần đến giấy phép. Nguồn gốc tiền vốn riêng dành mua tậu BĐS không có vị trí trong hợp đồng công chứng (akt notarialny).
A/ Một cách tổng quát, Nhà lập pháp Ba Lan phân biệt bất động sản thành:
1. Chỗ ở biệt lập – theo tập quán, được gọi là căn hộ,
2. Bất động sản nền đất:
a) được xây dựng (nhà hoặc công trình phân lô) – thường được gọi là nhà, và
b) không được xây dựng.
Sự phân biệt như vậy là cần thiết, bởi vì luật lệ ở Ba Lan phân biệt mua căn hộ với mua nhà, đất.
Tuy vậy, cũng cần nói thêm:
Căn hộ – đó là chỗ ở biệt lập, là căn phòng hoặc tổ hợp nhiều căn phòng, được tách biệt bằng tường cố định trong phạm vi tòa nhà, được dùng để con người thường trú cùng với các phòng phụ trợ, dùng để đáp ứng nhu cầu về ở của họ, thông thường là phần của một tòa nhà nào đó, gồm các phòng, bếp, buồng tắm, toa-lét và phòng xép để giày dép. Về tính biệt lập của một chỗ ở và công dụng của nó, do chuyên viên có thẩm quyền quyết định, khi xét cấp chứng chỉ thích hợp.
Còn nhà một gia đình – đó là ngôi nhà đứng tự do hoặc ngôi nhà được xây theo kiểu sinh đôi, xây thành dãy hoặc xây theo nhóm để đáp ứng nhu cầu về ở, lập nên về mặt cấu trúc một khối biệt lập, trong đó được phép tách biệt không quá hai căn hộ hoặc một căn hộ và chỗ để sử dụng có tổng mặt bằng không vượt quá 30% mặt bằng toàn bộ ngôi nhà. Những ngôi nhà một gia đình, cùng với ga-ra và nhà kho-vườn, được dùng cho sự cần thiết của những người ở, đều chứa trong thành phần của công trình một gia đình.
B/ Người nước ngoài cần phải có địa vị pháp lý như thế nào để mua bất động sản ở Ba Lan?
Người nước ngoài không cần phải có bất kỳ địa vị pháp lý nào tại Ba Lan để có thể mua căn hộ. Có nghĩa là, người nước ngoài, có tại Ba Lan thị thực (wiza), giấy phép cư trú có thời hạn xác định, giấy phép định cư hoặc giấy phép thường trú dài hạn EU, đều không cần đến giấy phép để mua căn hộ. Người nước ngoài, không lưu trú tại Ba Lan, mà muốn mua căn hộ, cũng không cần đến giấy phép như vậy.
Chỉ trong trường hợp, khi người nước ngoài muốn mua nhà, thì cần phải có giấy phép của Bộ trưởng Bộ Nội vụ.
Tuy nhiên, giấy phép như thế cũng không cần đến, đối với những người nước ngoài, đang cư trú tại Ba Lan, ít nhất 5 năm, kể từ khi được cấp giấy phép định cư hoặc giấy phép thường trú dài hạn EU.
Được miễn trừ khỏi việc phải có giấy phép của Bộ trưởng Bô Nội vụ cũng gồm người nước ngoài, là vợ hoặc chồng của công dân Ba Lan và đang cư trú tại Ba Lan, ít nhất là 2 năm, kể từ khi được cấp giấy phép cư trú lâu dài hoặc giấy phép thường trú dài hạn EU, muốn tậu nhà để làm tài sản chung theo luật định của vợ chồng.
Cần chú ý rằng, sự miễn trừ khỏi việc phải có giấy phép của Bộ trưởng Bộ Nội vụ, chỉ liên quan duy nhất đến chỗ để ở (căn hộ). Còn việc mua tậu chỗ để sử dụng (không phải để ở), nói chung, đều yêu cầu phải có từ trước giấy phép của Bộ trưởng Bộ Nội vụ.
Giấy phép của Bộ trưởng Bộ Nội vụ là cần thiết, trong trường hợp mua bất động sản nằm trong khu vực giáp biên giới và các nền đất nông nghiệp có diện tích vượt quá 1 hec-ta.
Việc từ chối cấp giấy phép mua bất động sản cho người nước ngoài có thể xảy ra khi:
· Người nước ngoài không chỉ ra được mối liên hệ với Ba Lan.
· Khối bất động sản, được chỉ ra trong đơn, gây đe doa đến khả năng quốc phòng, an ninh xã hội và/hoăc trật tự công cộng,
· Việc mua khối bất động sản, như đã được chỉ ra trong đơn, đối kháng với chính sách xã hội và sức khỏe của xã hội.
C/ Liệu người nước ngoài có thể nhận được quyền cư trú tại Ba Lan, nếu họ mua bất động sản đến mức nào đó?
Người nước ngoài có thể chạy xin thẻ tạm cư, nếu họ luận chứng được rằng, xuất hiện những hoàn cảnh quan trọng khác, so với những điều đã được nêu chi tiết trong Đạo luật, khi chạy xin giấy phép và những hoàn cảnh này luận chứng cho việc cư trú trên lãnh thổ Ba Lan qua khoảng thời gian dài hơn 3 tháng.
Liên quan đến điều trên đây, đơn xin cấp giấy phép tạm cư có thể luận chứng rằng, người có bất động sản ở Ba Lan, đang trú tại Ba Lan và đang gắn bó cuộc sống của mình với Ba Lan.
Cần nhớ rằng, Cơ quan tỉnh luôn luôn có thể đề nghị trình bày các chứng từ phụ thêm, để khẳng định mối quan hệ với Ba Lan. Quyết định cuối cùng về việc cấp giấy phép tạm cư thuộc về Tỉnh trưởng và điều làm Tỉnh trưởng công nhân là, liệu việc sở hữu bất động sản bởi người nước ngoài, có phải là cơ sở đủ, để cấp cho họ giấy phép tạm cư không.
Đáng chú ý là, chỉ riêng việc có bất động sản tại Ba Lan, không thiết lập nên lý do đủ, để chia sẻ cho người nước ngoài sự cư trú hợp pháp tại Ba Lan. Có nghĩa là, người nước ngoài, đang lưu trú tại Ba Lan, chỉ trên cơ sở có bất động sản riêng tại Ba Lan, không thể nhận được thẻ cư trú.
D/ Mua bán bất động sản tại Ba Lan
Như vậy, người nước ngoài ở Ba Lan, trong những điều kiện không cần giấy phép hoặc được miễn trừ khỏi giấy phép, có thể mua căn hộ, mua nhà hoặc mua đất xây nhà. Ngoài ra, trong các hồ sơ công chứng mua nhà không đề cập đến nguồn gốc tiền vốn tự lập.
1. Ở Ba Lan hình thành hai loại thị trường bất động sản: thị trường khởi phẩm (rynek pierwotny) và thị trường mua lại (rynek wtórny).
Từ thị trường khởi phẩm, chúng ta mua được căn hộ trực tiếp từ Nhà đầu tư, người đã xây dựng nên nó, đồng thời trở thành Chủ nhân đầu tiên của nó. Trái lại, các giao kèo trên thị trường mua lại quan hệ đến việc mua các bất động sản từ Chủ nhân thứ hai của chúng.
Nói cách khác, thị trường khởi phẩm nghiên cứu việc quay vòng các bất động sản mới, được bán ra trực tiếp từ các Chủ đầu tư hoặc từ Hợp tác xã nhà ở. Còn thị trường mua lại thì nghiên cứu việc quay vòng các bất động sản đã qua sử dụng, được bán ra qua các văn phòng bất động sản làm trung gian hoặc trực tiếp từ các Chủ nhân của chúng.
2. Người nước ngoài có thể mua căn hộ hoặc mua nhà tại Ba Lan bằng tiền sẵn có hoặc vay tín dụng thế chấp (kredyt hipoteczny).
Tín dụng thế chấp – kredyt hipoteczny – là khoản vay dài hạn từ ngân hàng, mà sự đảm bảo của nó là sự thế chấp bất động sản hình thành từ vốn vay. Việc hoàn trả khoản vay này được thực hiện theo phương thức trả góp, do Ngân hàng xét khả năng của người vay. Ở Ba Lan, tín dụng thế chấp thường được vay để mua BĐS, đầu tư xây dựng, sửa chữa hoặc hiện đại hóa nó. Ở đây thế chấp có nghĩa là, cam kết trả hết khoản vay để mua BĐS. Trong trường hợp không trả được khoản vay này, ngân hàng có quyền tự đáp ứng yêu sách của mình đối với khối BĐS đó.
Tín dụng thế chấp có thể đến 90% giá trị BĐS cần mua. Thời hạn cho vay đến 35 năm.
Người nước ngoài ngày càng khó khăn hơn trong việc vay tín dụng thế chấp để mua căn hộ. Nhiều chứng từ hơn, nhiều đòi hỏi gắt gao hơn về mặt đóng góp riêng, thời hạn cho vay ngắn hơn, cần phải mua bảo hiểm phụ thêm – với những khó khăn như thế, người nước ngoài đang chạy vay tín dụng thế chấp để nua căn hộ ở Ba Lan cần phải tính trước. Vấn đề cũng đụng chạm đến các công dân EU. Tình hình càng phức tạp thêm, khi người nước ngoài không có vợ hoặc chồng người Ba Lan và khi không đạt mức thu nhập tại Ba Lan (Bankier.pl)
Cần phân biệt tín dụng thế chấp với vay thế chấp. Vay thế chấp – pożyczka hipoteczna – cũng là khoản vay dài hạn, nhưng sự đảm bảo chính của nó là sự thế chấp bất động sản, mà người vay đang có quyền sở hữu đối với nó (BĐS này không thể là thứ đang chịu tín dụng thế chấp). Khoản vay thế chấp có thể trả góp trong khoảng từ 15 đến 20 năm, còn khoản tiền vay có thể lên tới 70% giá trị của bất động sản chịu cầm cố. Khác với tín dụng thế chấp, khoản vay thế chấp có thể được dùng vào các mục đích tùy ý không gắn với hoạt động kinh tế.
3. Ở Ba Lan căn hộ thường được chào bán trong các dạng: sở hữu, sở hữu thế chấp và sở hữu hợp tác xã. Trong đó,
· Căn hộ thuộc dạng sở hữu – własność – là căn hộ được ghi nhận là tài sản riêng trong sổ đăng ký BĐS – księga wieczysta – sổ vĩnh cửu (căn hộ khi thành tài sản riêng phải được vào sổ vĩnh cửu)
· Căn hộ thuộc dạng sở hữu thế chấp – własność hipoteczna – là căn hô, mà ngoài việc được ghi nhận trong sổ vĩnh cửu là tài sản riêng, còn thêm đăng ký thế chấp vào sổ này.
· Còn căn hộ thuộc dạng sở hữu hợp tác xã – własność spółdzielcza – Thực chất của việc mua bán căn hô thuộc loại này là mua bán hợp pháp quyền sở hữu hợp tác xã đối với căn hộ – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – chứ không phải là mua bán "sở hữu".
Quyền này còn có thể được biếu tặng, được thừa kế, hoặc chịu thế chấp. Người có quyền sở hữu hợp tác xã đối với căn hộ có thể vào sổ vĩnh cửu cho quyền đó. Tuy nhiên, Người chủ của căn hộ cũng như của tòa nhà vẫn là Hợp tác xã. Quyền đối với nền đất của tòa nhà, ở dạng sở hữu, cũng thuộc về họ.
Nhiều Nhà luật học cho hay, trong thực tế, sư khác nhau giũa sở hữu thế chấp và quyền sở hữu hợp tác xã đ/v căn hộ là không lớn, mặc dầu vẫn diễn ra sự thuyết phục rằng, cái đầu tiên là cái tốt hơn và là dạng sở hữu an toàn hơn, Song, trong thực tế, cả hai đều cho toàn quyền đối với căn hộ, và cho cùng một khả năng bán nó, có thể xảy ra sau này. Khả năng này cũng được coi là an toàn như nhau và không có ảnh hưởng đến giá cả.
4. Hai hình thức tổ chức cư dân căn hộ tại Ba Lan
a/ Hợp tác xã nhà ở – là đối tượng kinh tế có tư cách pháp nhân, dẫn dắt doanh nghiệp, được quyết định trên những nguyên tắc của Luật hợp tác xã, khác đôi chút với các công ty thương nghiệp. Nhiệm vụ cơ bản của HTX nhà ở là đáp ứng những yêu cầu nhà ở và những yêu cầu khác của các xã viên và của gia đình họ, qua việc cung cấp cho họ những căn hộ độc lập hoăc những căn nhà một gia đình và cả những nhà có công dụng khác.
Hợp tác xã nhà ở quản lý tòa nhà mà trong đó có các căn hộ thuộc sở hữu HTX và có thể cả những căn hộ thuộc sở hữu riêng. Người đã mua căn hộ trong tòa nhà như thế, có thể tự quyết định, có muốn trở thành xã viên của HTX này không. Hội tịch trong HTX yêu cầu đóng phí một lần (trung bình từ vài trăm đến vài nghìn zł). Tuy nhiên, nó cũng cho một vài quyền ưu tiên, như khả năng bỏ phiếu trong các cuộc họp thường kỳ của HTX, hoặc chia phần trong các khoản lãi có thể có của HTX.
Quyết định về việc trở thành thành viên của HTX không cần phải đưa ra ngay tại thời điểm mua căn hộ. Người mua căn hộ có thể gia nhập HTX ở thời điểm tùy ý, chừng nào thừa nhận khoản phí này là có thể trả được. Thường HTX yêu cầu những người ở, không phải là xã viên, phải trả tiền cho việc sử dụng BĐS (czynsz) cao hơn, bằng cách đó lôi kéo họ gia nhập vào đội ngũ xã viên.
b/ Cộng đồng nhà ở – là Hội các cư dân, là Đơn vị tổ chức không có tư cách pháp nhân; không phải là đối tượng kinh tế. Trong nghĩa nào đó, nó là "doanh nghiệp" hoặc là "công ty", mà người ta gia nhập vào đó một cách cưỡng ép tại thời điểm mua nhà. Cộng đồng nhà ở có thể giành được quyền hành và kéo theo nghĩa vụ, đưa ra trát gọi và bị trát gọi. Đó là tập thể các chủ, mà các căn hộ của họ nằm trong thành phần của BĐS nhất định (thường là một tòa nhà cùng với vùng đất bao quanh).
Tồn tại hai loại Cộng đồng nhà ở, hoạt động trên cơ sở Đạo luật về sở hữu căn hộ:
· Cộng đồng nhỏ – gồm nhiều nhất là 7 căn hộ,
· Cộng đồng lớn – gồm ít nhất là 8 căn hộ.
Ban quản trị Cộng đồng nhà ở được tổ chức trên cơ sở của các thể lệ về đồng sở hữu, có trong Bộ luật dân sự:
Khi mua căn hộ, là sở hữu riêng, người mua tự động trở thành thành viên của Cộng đồng nhà ở.
Đạo luật từ ngày 14 tháng 6 năm 2007 về thay đổi Đạo luật về các HTX nhà ở và về thay đổi một số Đạo luật khác đã bãi bỏ khả năng quyết định quyền sở hữu hợp tác xã đối với căn hộ.
Những thay đổi gần đây của Luật HTX hướng tới việc tạo điều kiện cho việc mua hết các căn hộ HTX và tạo lập Cộng đồng nhà ở. Ngày càng ít các căn hộ Hợp tác xã.
Nguồn: MIGRANY info.pl, Nieruchomość – Wikipedia pl, Temat mieszkanie – Internet
Bình luận