Bất động sản tháng 11: Không thể giảm thêm!?

Tháng 11 là tháng nóng của kì họp quốc hội với tình hình kinh tế xã hội gần một năm qua. Đăng đàn để trả lời chất vấn, Bộ trưởng Bộ xây dựng đã đưa ra một dự báo lạc quan cho thị trường bất động sản là dù không thể nói chắc về việc tháo gỡ khó khăn triệt để nhưng thị trường chắc chắn sẽ ấm dần cùng với việc phục hồi kinh tế. Năm tới có thể là thời điểm thị trường tan băng.

Bộ trưởng nhận định phát triển bất động sản, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp theo hướng chuyển từ căn hộ cao cấp, trung cấp, xuống căn hộ bình dân hoặc chuyển dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, cũng là hỗ trợ người dân.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng đưa ra nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Kết thúc kì họp quốc hội, yêu cầu đầu tiên của quốc hội với Bộ trưởng Bộ Xây dựng là tập trung giải quyết tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, xử lý đất bỏ hoang, điều chỉnh cơ cấu thị trường, cân đối cung cầu và xử lý nợ xấu.

Bên cạnh “phá băng”, yêu cầu đặt ra tại nghị quyết là Bộ Xây dựng phải có kế hoạch giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở cho sinh viên, người lao động có thu nhập thấp; bảo đảm từ nay đến cuối năm 2013 tạo được sự chuyển biến tích cực trong lĩnh vực này.

Đồng thời tăng cường thanh tra, kiểm tra việc bảo đảm chất lượng các công trình xây dựng, xử lý nghiêm các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, lãng phí, rút ruột công trình trong xây dựng công nghiệp, nông nghiệp, giao thông, thủy lợi; khẩn trương xây dựng, trình Quốc hội ban hành Luật quản lý đô thị, có kế hoạch rà soát tổng thể công tác lập quy hoạch và quản lý quy hoạch trong cả nước để có những điều chỉnh cần thiết.

Thị trường bất động sản đóng băng, nhiều dự án ngừng thi công, chủ đầu tư bội tín, chậm giao nhà cho khách. Tình trạng này khiến nhiều người mua nhà bức xúc đòi chủ đầu tư phải trả lại tiền.

Thị trường BĐS đang tiếp tục ghi nhận những diễn biến nằm ngoài mong đợi của giới chủ đầu tư, đến cả dự án BĐS 100% vốn đầu tư nước ngoài cũng bị người mua nộp đơn đề nghị rút vốn. Thực ra, việc đòi rút vốn đã được nhiều nhà đầu tư âm thầm tiến hành từ năm 2011.

Tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư gia tăng đột biến trong thời gian gần đây.

Nhiều khách hàng tại các dự án BĐS khác tại Hà Nội như Vĩnh Hưng Dominium, Ciputra, Hanoi Times Tower... đang đòi rút tiền đặt cọc hay mua nhà. Chủ yếu những nhà đầu tư ở đây đều là những người có nhu cầu mua nhà để ở, họ có chút ít tiền và vay mượn để cố gắng mua căn nhà chứ không phải nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Song việc đòi được tiền vào lúc này xem ra là quá khó.

Mâu thuẫn về lợi ích kéo dài, quyền lợi người mua nhà bị ảnh hưởng khiến họ buộc lòng phải kiện cáo với chủ đầu tư dẫn đến các tranh chấp về bất động sản trong thời gian vừa qua tăng đột biến.

Giới đầu tư địa ốc tại TP.HCM đều chung quan điểm, giảm giá căn hộ không còn là phép màu để giải cứu thị trường. Thực tế, tuy giá nhà đã giảm nhưng sức mua vẫn chậm, buộc các ông chủ phải ra thông điệp: đã hết giới hạn cho giá giảm sâu hơn nữa.

Nhiều doanh nghiệp cho biết: bất động sản đã giảm đến mức lỗ, không thể giảm thêm được nữa.

Lý do khiến nhiều nhà đầu tư và người mua nhà vẫn kỳ vọng giá căn hộ tiếp tục giảm là bởi thông tin về lượng hàng tồn kho đang rất lớn, có giá trị lên đến 3 tỷ USD. Trên thực tế, một số doanh nghiệp bắt đầu thấy "đắng miệng" với chiến lược giảm giá căn hộ và nhất quyết sẽ không giảm thêm. Nhiều chuyên gia nhận định, đáy của thị trường không căn cứ vào giá thành mà thường do cung - cầu quyết định. Vì thế, khi giá thị trường đã thấp hơn giá thành tối thiểu như hiện nay, rất khó có chuyện giảm sẽ giảm thêm.

Để xây dựng một căn hộ cao cấp đúng nghĩa, chi phí thấp nhất là 20 triệu đồng/m2, cao cấp hơn khoảng 40 triệu và trung bình là 30 triệu đồng/m2. Con số này được tính trên cơ sở dự án phát triển trong vòng ba năm, còn thực tế tại Việt Nam, khoảng thời gian này kéo dài hơn nhiều.Trong khi đó, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp (tương ứng với các phân khúc) thấp hơn mức chi phí xây dựng mới này. Đây được xem là nghịch lý của thị trường bất động sản.

Để "phá băng" BĐS trong giai đoạn này và cho tương lai, nhiều ý kiến đề xuất, DN nên tập trung vào người tiêu dùng cuối cùng và cam kết đảm bảo chất lượng. Doanh nghiệp không nên giảm giá quá nhiều vì như thế sẽ "giết" phần lớn khách hàng đã mua nhà trước đó. Thực tế, "chiêu" giảm giá đã không hiệu quả như mong muốn, việc lấy lại lòng tin của khách hàng cũng hết sức nan giải. Con đường duy nhất để các doanh nghiệp sống sót là tháo gỡ khó khăn từ chính sách.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cho biết, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, Bộ đang xúc tiến đẩy nhanh việc cần phải có quỹ tiết kiệm nhà ở để người dân có thể dễ dàng tiếp cận, không lệ thuộc quá nhiều vào ngân hàng. Hiện đề án quỹ tiết kiệm nhà ở đã được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ, sẽ sớm triển khai tại Hà Nội và TP.HCM.