Xin khách hàng đừng chờ giảm giá

 

Nếu như thời gian gần đây rất nhiều dự án căn hộ tại Hà Nội đang có xu hướng giảm sâu nhưng giao dịch thực sự chưa được như kì vọng. Nhiều khách hàng vẫn mong muốn những đợt giảm giá thêm để cắt lỗ của chủ đầu tư mới quyết định có nên mua nhà vào thời điểm này hay không. Vì thế, nhiều dự án dù đã giảm giá nhưng vẫn không có người mua.

Cũng nằm trong xu thế trầm lắng của bất động sản cả nước, một số dự án tại TP.HCM cũng phải tuyên bố giảm giá để thu hút khách mua. Tuy nhiên mới đây, giới đầu tư địa ốc tại TP.HCM đều chung quan điểm, giảm giá căn hộ không còn là phép màu để giải cứu thị trường. Thực tế, tuy giá nhà đã giảm nhưng sức mua vẫn chậm, buộc các ông chủ phải ra thông điệp: đã hết giới hạn cho giá giảm sâu hơn nữa.

Nhiều dự án bất động sản giảm giá hết cỡ vẫn không có người mua (Ảnh: Dân trí)

Hiệp hội bất động sản Tp.HCM đã đưa ra con số lượng hàng tồn kho tại thành phố hiện nay khoảng 10.100 căn hộ chung cư, 1.000 căn nhà thấp tầng, 19.000 m2 văn phòng và Trung tâm thương mại.

Theo Hiệp hội này, giá bất động sản đang giảm sâu, thậm chí có nơi giá bán đã giảm đến 30%, có công ty bán chịu lỗ (11,9 triệu đồng/m2 căn hộ) vẫn không bán được hàng.

Nhưng trên thực tế, xu hướng chia nhỏ căn hộ để giảm giá bán, tập trung nhiều vào phân khúc căn hộ bình dân khiến cho thị trường nhà cao cấp đang dần thu hẹp lại. Vì vậy không có chuyện tồn kho những căn hộ cao cấp.

Lý do khiến nhiều nhà đầu tư và người mua nhà vẫn kỳ vọng giá căn hộ tiếp tục giảm là bởi thông tin về lượng hàng tồn kho đang rất lớn, có giá trị lên đến 3 tỷ USD. Trên thực tế, một số doanh nghiệp bắt đầu thấy "đắng miệng" với chiến lược giảm giá căn hộ và nhất quyết sẽ không giảm thêm. Nhiều chuyên gia nhận định, đáy của thị trường không căn cứ vào giá thành mà thường do cung - cầu quyết định. Vì thế, khi giá thị trường đã thấp hơn giá thành tối thiểu như hiện nay, rất khó có chuyện giá sẽ giảm thêm.

TS. Đinh Thế Hiển phân tích: "Xác định giá thành tối thiểu của căn hộ phải gắn với một phân khúc và vị trí cụ thể; tiếp đó là chi phí hình thành diện tích căn hộ. Như vậy, chi phí này bao gồm giá đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý, lãi vay... Các căn hộ trung bình với hạ tầng khá hiện có giá bán 12-13 triệu đồng/m2 thì gần như đã dưới mức giá thành".

 

Giá xây dựng ở Việt Nam cao ngang ngửa các nước khác kèm theo các chi phí về thủ tục, chi phí lobby, lãi suất ngân hàng, chi phí nhân công… làm cho thời gian thi công kéo dài, chi phí xây dựng tăng cao. Các chủ đầu tư hiện nay đã giảm giá đến mức lỗ, không thể giảm hơn được nữa.

Để xây dựng một căn hộ cao cấp đúng nghĩa, chi phí thấp nhất là 20 triệu đồng/m2, cao cấp hơn khoảng 40 triệu và trung bình là 30 triệu đồng/m2. Con số này được tính trên cơ sở dự án phát triển trong vòng ba năm, còn thực tế tại Việt Nam, khoảng thời gian này kéo dài hơn nhiều.Trong khi đó, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp (tương ứng với các phân khúc) thấp hơn mức chi phí xây dựng mới này.

Việc tập trung quá nhiều vào những căn hộ bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân có thu nhập thấp sẽ ảnh hưởng rất lớn đến bộ mặt đô thị trong tương lai. Liệu tình trạng những khu nhà ổ chuột, cơi nới và chuồng chim có lại tiếp tục tái diễn khiến bộ mặt thành phố càng trở nên nhếch nhác. Việc này rất cần đến các nhà hoạch định chính sách, quản lý đô thị. Chúng ta xây nhà cho tương lai chứ không phải xây nhà cho nhu cầu trước mắt để 5 năm nữa cả thành phố trở nên xấu xí.

Làn sóng giảm giá đã lan rộng ra khắp thị trường bất động sản trên cả nước, nhưng vẫn có không ít chủ đầu tư dự án nhất quyết không giảm giá.

Nhiều dự án căn hộ cao cấp từ chối giảm giá (Ảnh minh họa)

Keppel Land Ltd., thuộc Tập đoàn Keppel Corporation (Singapore) đang có 18 dự án BĐS được cấp phép tại Việt Nam, trong đó, 8 dự án như Villa Riviera, Riviera Cove, The Estella… đã hoàn tất hoặc đang trong giai đoạn hoàn thiện. Điểm đặc biệt của các dự án này là không bị cuốn vào làn sóng giảm giá, mà vẫn giữ nguyên giá bán.

Ông Linson Lim, Chủ tịch Keppel Land Việt Nam cho biết, quan điểm nhất quán của Công ty là hướng đến cung cấp sản phẩm chất lượng tốt, theo đúng cam kết, hướng đến việc gia tăng tiện ích cho khách hàng, chứ không chạy theo xu hướng giảm giá. Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, Kepple Land có thể hỗ trợ khách hàng mở rộng dịch vụ cho thuê căn hộ… Ngoài ra, Kepple Land sẽ làm việc với các đối tác tài chính cung cấp chương trình hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho khách hàng.

Dự án Flamingo Đại Lải cũng “trung thành” với chiến lược của mình. Sau nhiều lần mở bán các gói sản phẩm khác nhau, Dự án vẫn giữ nguyên giá bán. Chủ đầu tư Dự án chỉ điều chỉnh các gói sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu và lựa chọn của khách hàng.

Ông Phạm Vũ Hải Anh, Giám đốc Kinh doanh Dự án Flamingo Đại Lải phân tích, trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, mỗi chủ đầu tư đều có lối đi riêng của mình. Có không ít chủ đầu tư không giảm giá bán, mà áp dụng các chiến lược bán hàng, tăng tiện ích, dịch vụ.

Đại diện Tập đoàn Nam Cường cho hay, việc giảm giá là điều tối kỵ và chỉ xảy ra với những nhà đầu tư thiếu vốn. “Thị trường BĐS khó khăn hiện nay là do ảnh hưởng của suy giảm kinh tế, trong đó có một phần tâm lý chờ đợi, nghe ngóng của khách hàng. Còn về lâu dài, nhu cầu mua nhà của người dân, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM vẫn lớn. Đó chính là động lực lớn và tiềm năng đối với những nhà đầu tư BĐS có năng lực thực sự”, vị này nói.

Trong bối cảnh các dự án căn hộ đều tung chiêu khuyến mại, giảm giá để thu hút khách mua thì giá căn hộ đảo Kim Cương vẫn giữ được ở mức cao. Toàn bộ dự án có 1.100 căn hộ với 24 loại khác nhau, giá bán từ khoảng 300.000 USD lên tới hàng triệu USD/căn. Sau khi mở bán từ cuối năm 2009, dự án đảo Kim Cương đã qua 4 lần điều chỉnh tăng giá trong khi thị trường các căn hộ khác đều có xu hướng giảm.

Ông Vũ Anh Tâm, Tổng giám đốc Công ty Tài Nguyên, chia sẻ với báo chí rằng, rõ ràng hiện nay các dự án căn hộ cao cấp đang trong giai đoạn khó khăn. Tuy vậy đây là xu thế khó khăn chung của thị trường và phần nào liên quan đến việc tín dụng bị siết. Còn thực tế, nhu cầu người muốn sở hữu căn hộ cao cấp không phải là ít, chỉ cần kinh tế phục hồi, tín dụng được nới lỏng, thị trường bất động sản cao cấp sẽ được nhiều người quan tâm.

Để "phá băng" BĐS trong giai đoạn này và cho tương lai, nhiều ý kiến đề xuất, DN nên tập trung vào người tiêu dùng cuối cùng và cam kết đảm bảo chất lượng. Doanh nghiệp không nên giảm giá quá nhiều vì như thế sẽ "giết" phần lớn khách hàng đã mua nhà trước đó. Thực tế, "chiêu" giảm giá đã không hiệu quả như mong muốn, việc lấy lại lòng tin của khách hàng cũng hết sức nan giải.

Mới đây, Hiệp hội BĐS TPHCM vừa có văn bản kiến nghị với Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp về cơ cấu lại nợ doanh nghiệp, ưu đãi vốn vay cho người mua nhà để giải quyết lượng hàng tồn tại TP Hồ Chí Minh.

Việc vực dậy thị trường BĐS không chỉ cần sự hỗ trợ của ngành BĐS, chủ đầu tư mà ngân hàng đóng vai trò rất lớn.

Việt Nam là nước vẫn còn nghèo nhưng lãi suất vay mua nhà lại quá cao từ 8 - 10%, thông thường phải trả trong vòng 3-5 năm, trong khi các nước như Mỹ, châu Âu lãi suất chỉ ở mức 2 - 4% và có thể trả trong 10 - 20 - 30 năm khiến những người có nhu cầu thật sự không thể mua được nhà. Tầng lớp trí thức, các nhân viên công sở với mức lương hiện tại không thể đủ tiền mua nhà khi lãi suất ngân hàng quá cao. Việc vay lãi và trả nợ ngân hàng hàng tháng với lãi suất 8 - 10% là quá sức đối với rất nhiều người.

Trong kinh doanh bất động sản, mối quan hệ chủ đầu tư - ngân hàng -người mua là mối quan hệ chặt chẽ nhưng đến giờ chưa thấy ngân hàng có bất cứ động thái nào để hỗ trợ cho sự vực dậy của thị trường.