Bất động sản… không bất động

Mặc dù giá bất động sản (BĐS) đã chững lại, nhưng đang tiềm ẩn sự tăng lên trong thời gian tới: tiếp tục lên dốc ngay trong năm 2010 và đạt đỉnh vào cuối 2011-2012. Dự đoán này xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Dự đoán BĐS đang tiềm ẩn sự tăng giá trong thời gian tới - ảnh: Q.D

Tính từ đầu năm đến nay (tức là tháng 6.2010 so với tháng 12.2009), giá nhà ở và vật liệu xây dựng (bộ phận quan trọng của BĐS) tăng 9,08%, cao nhất so với các kênh đầu tư khác (CPI tăng 4,78%, giá vàng tăng 0,3%, giá USD tăng 0,41%, lãi suất tiết kiệm khoảng 5,5%, VN-Index tăng 2,5%, HNX giảm 5,6%). Đó là tốc độ tăng trung bình trên phạm vi cả nước.

Trên thực tế, ở nhiều địa bàn, kể cả TP.HCM biến động thấp hơn; nhưng ở không ít địa bàn khác, nhất là ở Hà Nội, thì biến động còn cao gấp nhiều lần, giá cứ tăng tốc vòng quanh (cứ như cơn lốc) "bốc cao" chưa dừng ở Từ Liêm đã tràn sang Hà Đông, Hoàng Mai, quét sang Mê Linh, Gia Lâm, Đông Anh, thậm chí còn "dựng đứng" tận Ba Vì theo tin đồn…

Sức mua tập trung vào căn hộ giá trung bình

Tính từ đầu năm đến nay có khoảng 20 dự án đã được chào bán tại TP.HCM. Chỉ tính riêng nửa đầu tháng 7.2010, thị trường đã tiếp nhận 5 dự án mới với khoảng trên 2.000 căn hộ. Điểm đáng chú ý hiện nay là sự ổn định về giá, các doanh nghiệp đang tập trung phát triển phân khúc thị trường hạng trung. Trong 5 dự án vừa được tung ra, giá bán dao động trong khoảng từ 12 - 17 triệu đồng/m2. Hầu hết các dự án cách từ 10 - 13 km so với trung tâm TP và tập trung tại khu vực các quận mới. Theo các sàn giao dịch, mãi lực nhìn chung không tăng nhiều, nhưng với những căn hộ có diện tích từ 60 - 80m2 tại các dự án bình dân được nhiều khách hàng quan tâm và là sản phẩm có mãi lực tốt nhất. (Thanh Tòng)

Tiềm năng ở phân khúc nhà ở xã hội

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo, Tổng giám đốc HD Bank (NH TMCP Phát triển nhà TP.HCM), nhận định thị trường BĐS phụ thuộc rất lớn vào chính sách vĩ mô của Chính phủ, hiện tại Chính phủ siết lại chứng khoán và BĐS, nên mặc dù HD Bank đang khá dư vốn nhưng cũng phải thận trọng chọn lọc để giải ngân, tỷ lệ cho vay lĩnh vực này không nhiều. Bà Thảo nói: "Tôi cho rằng, thị trường này có tính đầu cơ cao, từ nay tới cuối năm sẽ chỉ có phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở đối với người có nhu cầu thực sự là còn khả quan. Chính phủ chỉ hạn chế đầu cơ BĐS, vì vậy các NH đang đi theo hướng phân khúc nhà ở xã hội. Quan điểm chung của HD Bank là từ nay đến cuối năm thị trường không còn sôi động, chỉ có thể còn tiềm năng ở phân khúc nhà ở xã hội như đã nói". (Anh Vũ)

Theo dự đoán của người viết, mặc dù giá BĐS đã chững lại, nhưng giá BĐS đang tiềm ẩn sự tăng lên trong thời gian tới: tiếp tục lên dốc ngay trong năm 2010 và đạt đỉnh vào cuối 2011-2012. Dự đoán này xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Có nguyên nhân từ áp lực tăng dân số, mật độ dân số. Dân số VN năm 2010 sẽ vào khoảng 86,9 triệu người (cao gấp 5,6 lần năm 1921, hằng năm vẫn tăng gần 1 triệu người). Mật độ dân số 260 người/km2 (gấp đôi châu Á, gấp trên 5 lần thế giới). Người nhập cư và Việt kiều mua nhà có xu hướng tăng và dự đoán sẽ tăng cao trong những năm tới. Tỷ lệ dân số thành thị sẽ gia tăng mạnh.

VN nằm trong 5 quốc gia bị ảnh hưởng nặng nhất của nước biển dâng. Có nguyên nhân quan trọng hơn là nhu cầu về nhà ở tăng, không chỉ tăng do dân số tăng, mà còn do nhu cầu riêng, nhu cầu về diện tích rộng hơn sẽ tăng nhanh; nhu cầu về đầu tư, địa điểm sản xuất kinh doanh và các công trình công cộng tăng nhanh không kém, nhất là tăng trưởng kinh tế đang trên đà phục hồi, vừa làm cho nhu cầu tiêu dùng, vừa làm cho nhu cầu đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ tăng lên.

Có nguyên nhân do giá đền bù thu hồi đất nông nghiệp cao lên (năm trước đã cao gấp 5 lần, nhưng xu hướng sẽ còn cao hơn vì hiện thấp hơn nhiều ở khu vực thành thị, khu vực ven đô).

Về tín dụng, hiện dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng bằng khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng (khoảng 192 nghìn tỉ đồng). Lãi suất vay cao trước đây đã được hạ xuống một phần và sẽ tiếp tục được hạ xuống nữa cũng sẽ kéo lãi suất cho vay BĐS xuống. Các thị trường khác có dấu hiệu ổn định, như giá vàng, giá USD; lãi suất tiết kiệm có xu hướng giảm. Giá chứng khoán lình xình khá lâu, tới đây có thể tăng lên nhưng sẽ thua kém xa tốc độ tăng của năm ngoái, trong khi giá của các mã BĐS như NTL vẫn tăng so với mặt bằng chung; KBC, SZL đang như nhún mình để nhảy.

Thị trường BĐS có nhiều phân khúc: mua bán, thu hồi, giải phóng mặt bằng, thi công… đặc biệt là thi công. Muốn đón đầu cơ hội kinh tế phục hồi, thì việc đầu tư xây dựng phải được thực hiện sớm hơn, ít thì một năm, nhiều thì phải đến mấy năm. Hơn nữa, người thu lãi cao không phải đầu tư vào thị trường đã ở đỉnh, bởi đã ở đỉnh thì khi vượt qua sẽ sang dốc bên kia, mà phải từ chân dốc, ít ra cũng từ lưng chừng dốc, nên có khả năng thị trường BĐS sẽ ấm lên ngay trong cuối năm nay (bắt đầu từ giao dịch, sau đó là giá cả, bắt đầu từ ấm, sau đó sang nóng, sốt).

Những cơn sốt ngắn

Khảo sát của Thanh Niên tại các trung tâm môi giới, sàn giao dịch BĐS cho thấy, giá nhà đất, căn hộ, số lượng giao dịch tại Hà Nội đều đứng. Ông Nguyễn Trung Hà - Giám đốc Công ty BĐS Hòa Phát - cho biết, thời gian qua thị trường hầu như không có điểm nhấn, ngoại trừ "cú sốc" đất khá chóng vánh ở khu vực phía tây, nhất là tại các huyện Ba Vì, Hoài Đức… (bắt nguồn từ thông tin về dự thảo đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng được công bố, giới đầu cơ nhảy vào tung tin đồn, đẩy giá đất lên).

	"Thị trường trong thời gian tới, ít nhất là đến hết năm 2010 sẽ không có nhiều biến động, sự tăng giảm về giá và giao dịch chỉ xoay quanh con số vài phần trăm mà thôi. Biến động nếu có cũng chỉ xảy ra ở một cục bộ, ở một phân khúc nào đó"
	TS Hoàng Xuân Nghĩa - Phó trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế (Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội)

Công ty TNHH CB Richard Ellis VN (CBRE) cho rằng, thị trường phía tây Hà Nội sau khi thông tin về quy hoạch Hà Nội mở rộng được công bố đã hút phần lớn tiền của nhà đầu tư (NĐT), hút sự chú ý của khách hàng ra khỏi các mảng thị trường khác, nhất là mảng căn hộ. Theo CBRE, mặc dù thị trường căn hộ sơ cấp trong 2 quý đầu năm nay có nguồn cung tương đối dồi dào với khoảng 9.700 căn được chào bán nhưng thị trường thứ cấp trầm lắng, sự điều chỉnh giá trong

quý II khá nhỏ, tăng khoảng 3% tại phân khúc trung cao cấp và hạng sang; tăng khoảng 9% đối với phân khúc bình dân. Quý I cũng chứng kiến đợt chào bán lại của một số dự án hạng sang và cao cấp do đợt chào bán trước trong quý IV/2009 không mấy thành công. Bước sang quý II/2010, một số dự án cao cấp rao bán từ trước đã phải đưa ra các chiêu thức giảm giá, hỗ trợ vay vốn mua nhà, điều khoản thanh toán tốt hơn trước nhằm đẩy mạnh tốc độ bán hàng.

Thị trường căn hộ trầm lắng một phần bắt nguồn từ việc giá căn hộ bị đẩy lên quá cao trong cơn "sốt" cuối năm 2009, nguyên nhân, theo ông Nguyễn Trung Hà, do "sức mua đối với căn hộ bình dân là rất cao nhưng khả năng đáp ứng của NĐT lại có hạn". Nhận định của ông Hà phù hợp với kết quả khảo sát của CBRE, theo đó, căn hộ cao cấp chiếm tới 50%, hạng sang chiếm 3%, và trung cấp cấp chiếm 45% nhưng căn hộ bình dân chỉ chiếm 2% trong tổng nguồn cung của 3 tháng qua. Trong khi đó, trên thị trường, khách hàng có nhu cầu rất cao với căn hộ giá phải chăng, mà việc chủ đầu tư khu đô thị Đặng Xá bán hết vèo 99 căn hộ giá 622 USD/m2 chỉ trong 2 ngày là một ví dụ.

Quang Duẩn

Đào Ngọc Lâm (Thanh niên)