Theo ông, vướng mắc khó nhất khi phát triển ra phía Tây của Hà Nội là gì?
Vấn đề được đặt ra là sau khi đã có một quy hoạch hợp lý thì nguồn vốn nào được sử dụng để thực hiện quy hoạch đó. Đưa ra quy hoạch có thể rất hay nhưng lúc áp dụng vào thực tế lại bị vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó nguyên nhân nguồn vốn là chủ yếu. Giải quyết vấn đề này không thể sử dụng giải pháp “giật gấu vá vai” trong thực hiện quy hoạch.
Giải pháp nằm ở bài toán huy động vốn từ nguồn ngân sách nhà nước các cấp, từ nhà đầu tư, từ thị trường vốn, từ tiền tiết kiệm của dân,…Tất nhiên, cơ chế huy động vốn phải được giải quyết song hành với cơ chế phân chia lợi ích, đó là bài toán cần sự ổn định cao. Bởi vì theo ước tính cần tới gần 70 tỷ đô la để thực hiện quy hoạch.
Tuy nhiên, trong điều kiện hiện nay, nguồn vốn từ ODA và FDI để khó huy động cho việc này, còn ngân sách nhà nước cũng không dư dả, vậy theo ông nguồn vốn chính lấy từ đâu?
 |
| Bong bóng đất Ba Vì. Ảnh: 24h.com.vn |
Năng lực thực hiện quy hoạch chỉ có thể nhìn vào nguồn lực từ đất. Bằng cách nào đấy chúng ta phải chuyển hóa nguồn lực này thành năng lực tài chính. Tức là chuyển nguồn vốn tĩnh (đất đai) sang nguồn vốn động (tài chính) là một giải pháp cốt lõi. Bài toán đặt ra là chúng ta cần tính toán kỹ lưỡng lượng vốn có thể huy động được là bao nhiêu. Chính yếu tố này sẽ quyết định đến bộ mặt của thị trường đất đai khu vực phía Tây.
Tuy nhiên, vấn đề này thường không được các nhà quy hoạch tính đến, còn các nhà tài chính cũng chưa quan tâm đúng mức.
Câu chuyện đổi đất lấy tài chính này liệu có xảy ra những tiêu cực như việc đổi đất lấy hạ tầng trước đây không, thưa ông?
Trong giai đoạn 1993 – 2003, gần như các tỉnh đều trình Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện dự án đổi đất lấy hạ tầng. Lập tức, nhiều tiêu cực đã xen vào khu vực này của thị trường bất động sản dưới dạng đổi đất lấy hạ tầng mà giá đất thì thấp còn hạ tầng thì giá lại cao.
Mặc dù, đã bị loại bỏ ra khỏi Luật đất đai năm 2003, nhưng những năm gần đây, cơ chế này lại được các nhà đầu tư thống nhất với lãnh đạo các tỉnh áp dụng dưới hình thức dự án BOT hay BT. Như vậy là “bình mới” nhưng “rượu cũ” đang xẩy ra và được bao bọc kỹ hơn.
Vì vậy, biện pháp thu hút vốn đầu tư cho thị trường dưới dạng sử dụng tiềm năng từ đất sẽ khắc phục được những sai lầm của cơ chế đổi đất lấy hạ tầng và vẫn có thể huy động được vốn để thực hiện quy hoạch.
Hiện nay, trong vấn đề cấp đất, nhiều địa phương vẫn nhượng bộ các chủ đầu tư với chủ trương thu hút đầu tư, ông đánh giá thế nào về vấn đề này?
Với cách làm này, lãnh đạo nhiều địa phương đã bỏ qua mọi vấn đề về bền vững, môi trường, xã hội để ưu tiên hết sức cho các nhà đầu tư được lựa chọn địa điểm theo bài toán lợi ích riêng của doanh nghiệp, của tư nhân, hầu hết là ngược với nhu cầu phát triển bền vững với tầm nhìn dài hạn. Đến thời điểm này, chắc chắn Hà Nội nên ngừng lại những biện luận về ưu đãi đầu tư, cần đặt mục tiêu phát triển bền vững lên hàng ưu tiên cao nhất.
Vừa qua, Hà Nội có đề xuất không đưa trung tâm hành chính lên Ba Vì và không xây dựng trục Hồ Tây – Ba Vì, nếu đề xuất này được chấp thuận, thì theo ông thị trường bất động sản phía tây Hà Nội sẽ diễn biến thế nào?
Nếu không quy hoạch nữa thì chắc chắn hướng đi sẽ thay đổi, sẽ không có nhà đầu tư nào lên Ba Vì nữa, vì ở đó không còn lợi ích cho họ. Nếu đấy không phải là trung tâm phát triển trong tương lai thì không ai dại gì bỏ tiền đầu tư vào đó, kéo theo là giá đất ở đấy sẽ rất rẻ.
Trong quy hoạch phía Tây lần này, cũng giống như ở Ba Vì, dự án còn chưa phê duyệt nhưng giá đất đã tăng lên chóng mặt. Vậy bài học nào cho các nhà đầu tư có ý định đầu tư vào đây, thưa ông?
Cũng như đợt sốt đất nông nghiệp ở Ba Vì, khi quy hoạch mới đưa ra ý tưởng, do chúng ta triển khai thông tin chưa tốt nên đã đẩy giá đất lên cao chóng mặt. Kinh nghiệm là cần có giải pháp quản lý đất đang được quy hoạch, đặc biệt là đất đang lập quy hoạch hoặc đã được phê duyệt nhưng có biến động lớn về mặt sử dụng đất.
Cái khó là quy hoạch thế nào là do tư duy của con người quyết định dựa trên sự hình thành của vùng đất đó trong tương lai do con người đặt ra, mặc dù có căn cứ vào thực tế và tiềm năng phát triển nhưng vì là tư duy nên cũng dễ thay đổi.
Vì vậy, cần có cơ chế quản lý sao cho không có ai được siêu lợi nhuận và cũng không có ai bị mất mát nhiều quá. Muốn vậy, phải công khai minh bạch thông tin, để không hình thành những cơn sốt ảo do tin đồn như thời gian vừa qua.
N.Yến (Bee.net)