 |
GS. Đặng Hùng Võ nhận định như vậy khi trao đổi về lối ra cho thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng thiếu vốn.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, “mua bán nhà trên giấy” là giải pháp quan trọng nhưng luôn tiềm ẩn rủi ro về chất lượng, tiến độ, giá trị và thủ tục cấp giấy chứng nhận. Nghị định 71đã đưa ra một số quy định nhằm khắc phục nhưng vẫn chưa bảo đảm thực sự không còn rủi ro.
Vì vậy cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn.
Một giải pháp khác là vay vốn từ các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, phương thức này hiện bị hạn chế để kiềm chế lạm phát.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, cần tạo một cơ chế bảo đảm giao dịch bằng các dịch vụ tài chính và bảo đảm chất lượng, tiến độ với sự tham gia giám sát của cộng đồng những người góp vốn.
Mặt khác, cần có quy định cụ thể về điều kiện được thực hiện cơ chế này đối với các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài để vừa tạo được công bằng trong môi trường kinh doanh bất động sản mà vừa sử dụng được nhiều nhất vốn đầu tư từ nguồn FDI.
Thời gian gần đây, nhiều nhà hoạch định chính sách có đề cập tới việc thành lập các quỹ hỗ trợ phát triển thị trường như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở. Nhưng thực tế, các loại quỹ này chỉ có tác dụng trợ giúp cho những người thuộc nhóm yếu trong xã hội, không thể là cứu cánh về vốn đầu tư vào thị trường.
Giải pháp vốn quan trọng nhất hiện nay phải là luồng vốn tín dụng từ các ngân hàng nước ngoài. Pháp luật nước ta hiện nay chưa cho phép thực hiện cơ chế thế chấp này vì chưa thể công nhận quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài không phải là nhà đầu tư vào Việt Nam.
Việc đổi mới pháp luật không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản mà còn đáp ứng cho nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán hay cơ chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.
Xây dựng khung pháp luật này là phức tạp nhưng dù sớm hay muộn vẫn phải làm. Tốt nhất là việc đổi mới pháp luật theo huớng này cần thực hiện ngay trong năm 2011 để giải quyết sớm bài toán vốn cho thị trường bất động sản trong nước.
Việc thế chấp BĐS tại các ngân hàng nước ngoài nếu được cho phép sẽ là một giải pháp tốt. Hiện nay, theo luật, việc thế chấp BĐS chỉ được phép thực hiện tại các ngân hàng trong nước nhưng vốn của các tổ chức tín dụng này không cao. Trong khi đó, các ngân hàng nước ngoài rất mong muốn được tiếp cận vấn đề này.
Theo GS. Đặng Hùng Võ,, trước đây, Chính phủ đã từng cho thí điểm thế chấp BĐS tại các ngân hàng nước ngoài nhưng cái khó là pháp luật chưa cho phép, nhất là chúng ta chưa có cơ chế, chế độ sử dụng đất dành cho người, doanh nghiệp nước ngoài không phải là NĐT vào Việt Nam.
Các chuyên gia cũng cho rằng chứng khoán hóa BĐS là một trong những giải pháp khả quan nhất để giải cơn khát vốn BĐS.
Không phải đến bây giờ, khi thị trường BĐS khó khăn thì các doanh nghiệp mới nghĩ ra sản phẩm chứng khoán hóa BĐS. Từ năm 2008, Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đã đi tiên phong và khá thành công trong lĩnh vực này.
Trong năm 2008, Sacomreal đã 3 lần phát hành trái phiếu huy động vốn cho các dự án BĐS, mức lãi suất 8,8% - 13,2%/năm, kỳ hạn 6 - 9 tháng, mỗi trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ với mức chiết khấu từ 5% - 8% trên giá bán. Hầu hết trái chủ của đợt phát hành 1 đều nhận quyền mua hoặc nhượng lại quyền mua cho người khác khi trái phiếu đáo hạn.
Trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng, mới đây, một số đơn vị đã trăn trở đi tìm những sản phẩm mới hỗ trợ NĐT. Phát hành trái phiếu kèm chứng quyền nhằm huy động vốn cho dự án BĐS là một trong những sản phẩm đang được các doanh nghiệp tiến hành xây dựng.
Mới đây, đã có một công ty chứng khoán (CTCK) tìm một số đối tác kinh doanh BĐS để thiết kế một sản phẩm khác biệt cho các NĐT. Theo đó, CTCK sẽ đứng ra thu xếp vốn cho dự án bằng cách phát hành một loại trái phiếu kèm chứng quyền mua căn hộ, với mức giá căn hộ thấp hơn nhiều so với giá thị trường. NĐT mua căn hộ bằng trái phiếu sẽ phải nộp 100% số tiền mua căn hộ, trong đó công hỗ trợ 50%.
NĐT nhận trái tức hằng năm, được mua căn hộ với giá gốc, còn doanh nghiệp BĐS có vốn thực hiện dự án. Chi phí vốn cho kiểu huy động này rất thấp so với mặt bằng lãi suất hiện nay. Để huy động được vốn, doanh nghiệp BĐS chấp nhận bán giá thấp cho các NĐT góp vốn.
Phía CTCK thu được phí hỗ trợ vốn của NĐT và phí thu xếp vốn cho doanh nghiệp BĐS. NĐT sẽ thanh toán nốt 50% giá trị căn hộ cho CTCK khi dự án hoàn thành. Phía CTCK không chịu rủi ro, bởi tài sản bảo đảm chính là 50% giá trị NĐT đã nộp và quyền mua căn hộ giá ưu đãi.
Minh Đăng (Tamnhin)