Trong kinh doanh, khi gặp thăng trầm, điều cần tránh nhất là tâm lý “đâm lao, theo lao”. Nó không cho nhà doanh thương điểm dừng hợp lý và trượt sâu vào cái khoảng hẫng hụt do chính mình tạo ra.
 |
Nhưng, bên trong những hình ảnh chơi chơi như vậy là cả một kho tàng kinh nghiệm được đúc kết. Một chữ “tín” được dựng xây, một khả năng nhận định tình hình được tích cóp, rèn giũa để khi nào cũng sắc bén, “bắn đâu, trúng đấy” và cuối cùng là chữ “thời” viết hoa luôn theo sát bên họ.
Nếu chưa “đạt” đến điểm ấy mà dấn thân vào làng địa ốc, may mắn thì cũng có thể đổi đời; còn thói thường, trở thành con nợ không mấy lúc.
Tai hại nhất là khi thành công đến một cách ngẫu nhiên, kiểu “trời cho”, lại được chủ nhân hiểu là do “tài” của mình, mình đã đi đúng hướng và cứ thế dấn tới bằng những cung cách thực tế không phù hợp.
Trở lại câu chuyện của nhà đầu tư ở kỳ 1 bài viết này, hàng loạt động thái phiêu lưu đã được thực hiện để “đổ đầy” vào những hẫng hụt của anh.
Bắt đầu bằng hai chữ “quy hoạch”
Cái dự án “đô thị hóa quê hương” của bạn tôi thực chất đã đưa anh vào môi trường chuyên môn của nhà quy hoạch. Nói cho đúng, nó kéo anh vào một sân chơi mà anh chỉ có ba yếu tố: lòng yêu quê hương, tiền vốn và sự… tưởng tượng thắng lợi. Những kiến thức thật sự cần cho nghề nghiệp trong anh “hơi bị lùn”.
Bên cạnh đó, hình ảnh những bạn hữu phất lên nhờ địa ốc, trở thành đại gia cũng rất nhiều, càng động viên, hối thúc “ông giáo” dạy văn lao sâu vào cuộc chơi.
Qua trao đổi sau này mới biết, trong suy nghĩ của anh, người ở quê mình nếu được ăn ở trong những căn nhà “giống như thành phố” kia là sẽ sung sướng lắm. Vấn đề tiền bạc, anh sẽ tạo ra một cơ chế trả dần, miễn sao nhiều người trên quê hương được hưởng những điều tốt đẹp anh mang lại.
Nhưng, anh không phải nhà quy hoạch.
Nếu là nhà quy hoạch thứ thiệt, họ phải huy động nhiều khả năng, từ tài chính đến các quan hệ. Phải nhìn thấu khả năng phát triển vùng và những đặc tính dân cư để dựa vào đó “lên” kế hoạch xác đáng.
Trong trường hợp đó, khi sản phẩm nằm trong sự lựa chọn của tương lai, của một bộ phận công chúng đáng kể thì lúc khó khăn, phải triển khai bán, hàng bị “hút” ngay và anh sẽ lập tức lấy lại thăng bằng tài chính.
Tại đây, không thế.
Cái lãnh thổ vuông vức chục héc-ta của anh chẳng giống ai, chỉ giống… thành phố.
Nói không quá lời, khoảng 70% dân số xã anh, nếu cho cái nhà này chưa chắc họ đã lấy.
Họ có nền tảng kinh tế, kiến thức bình bình. Họ chỉ sống được với nếp sống cũ, nơi mà các khoản tiền dịch vụ gần bằng 0. Nay chui vào đây, chỉ riêng khoản tiền điện mùa nóng, trội hơn khi ở đồi hai trăm ngàn một tháng, là đủ “nhăn mặt” rồi.
30% còn lại, khấm khá hơn nhưng thói đời, cỡ ấy đã muốn “vươn” thật thì họ vươn về luôn Hà Nội, Việt Trì chứ chỉ ra đây, cách nhà cũ một cây số, để ép mình vào những cái nhà ống kín như bưng này thì không phải lựa chọn hoặc ít ra, không phải ưu tiên của họ.
Hơn thế nữa, người nông thôn trưởng thành là đem theo luôn cả tập quán của trăm năm trước, họ thích sống phóng túng, luộm thuộm, rộng rãi nên nếu được ở cái nhà phải ra đóng vào mở, phòng khách nhỏ như cái bàn cờ này cực kỳ bất tiện; thà cứ ở ba sào vườn mát mẻ, cái ao nhỏ, bầy gà, con bò với mái nhà xưa còn hơn.
Thế là, vài trăm nền đất 4x18m, mươi ngôi nhà mẫu xây xong để đó làm… hàng mẫu.
Điều đau xót này không phải là bài học đơn lẻ dành cho ông chủ nói trên.
Tại xã Hưng Lộc, huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai, cách ngã tư Dầu Giây chừng 2km hiện tồn tại một khu “mẫu” y như thế. Mặc dù đường nhựa, trụ điện chôn đã xuống cấp, những cây cỏ hoang sắp cao bằng cột đèn nhưng cả khu vực rất đẹp, nằm cách quốc lộ 1A này 100m, vẫn “ngủ yên” từ ngày khánh thành đến giờ.
Bài học ở Hưng Lộc, thiết nghĩ, rất cần cho các nhà kinh doanh địa ốc.
Đất đai tự nhiên ở xã này rộng vô cùng. Nếu trong cự ly cách nơi này 1km, với 500 triệu người ta có thể mua được nửa héc-ta đất, xây ngôi nhà độc lập, thoáng đãng để ở thì khi ra đây chưa mua nổi cái nhà ống 4m ngang. Mua xong rồi, đóng cửa đi “cày” bằng thích để trả nợ vì nhìn thật tường tận, cái “khu quy hoạch” này thoát ly khỏi mặt tiền quốc lộ 1, khó có thể cho phép cư dân mới ở đây sống bằng bất cứ dịch vụ nào tại nhà được.
Và cái nhà, chỉ để ở, lùi sâu vào 500m để có gia cư rộng rãi, khoáng đạt hơn là lựa chọn của nhiều người.
Tháng 9/2010, một đoàn khảo sát xã hội tiếp cận, đặt câu hỏi “vì sao người dân không quan tâm đến khu vực này” cho những đối tượng “có thể mua” thì nhận được câu trả lời: với 500 triệu, họ có thể về thẳng vùng Thủ Đức, Sài Gòn cách đó 40km, mua trả góp một nhà chung cư hoặc căn hộ đơn; phần tiền còn lại, mưu sinh ở nơi mới đến dễ hơn ở cái xứ “chân không đến đất, cật không đến trời” này.
Câu trả lời này có lẽ cũng là lời kết buồn cho công trình ở Phú Thọ nêu trong bài trước.
Nhìn rộng ra bài toán vĩ mô
Trong câu chuyện trên, đối tượng cụ thể là một nhà giáo, vì quá yêu quê hương, vì thiếu kinh nghiệm nên nay “nghẹn” cứng, hầu như không lối thoát.
Nhưng, đó đây không thiếu những bài toán quy hoạch, đầu tư lớn, thấp thoáng có hình ảnh trên.
Ở Nam Tân Uyên , Bình Dương cũng có những dự án đã hoàn chỉnh hạ tầng, đầu tư vài trăm tỷ bạc, được ưu tiên về vị trí, cao độ… ra đời và… nằm ngủ!
Nhìn vào bản thuyết minh của chủ dự án thì thấy cái gì cũng có lý, nhưng chỉ một điểm “nhỏ” có thể giết chết dự án như chơi, đó là thời gian, triển vọng “phủ sóng” dân cư lên khu này rất mong manh.
Những khu công nghiệp manh mún xung quanh, cái đã có, cái nằm trên giấy. Tổng số nhân lực dự kiến thì có khả năng “lấp đầy” dự án địa ốc kia nhưng tỉnh táo phân tích, từ mức lương, tiềm năng kinh tế địa phương, các thu nhập khác để mua được căn hộ của dự án, nếu thỏa đáng cũng có thể là… hai chục năm.
Ngay việc dự kiến phát triển các khu công nghiệp kế cận, không phải lúc nào cũng suôn sẻ.
Cách đây 10km đường chim bay là những khu vực đang được “ưu tiên 1” của tỉnh, của nhà nước như khu New City - Trung tâm hành chính mới của tỉnh Bình Dương, hay khu Mỹ Phước tráng lệ. Các khu này “hút” nhà đầu tư xô về phía đó.
Nếu chấm điểm độ hấp dẫn với đối tượng người mua nhà thì 3 dự án lớn kềnh càng ở khu vực Nam Tân Uyên, khu vực các dự án ven sông Bé chỉ là cái dấu phẩy nhỏ nhoi, khó lọt vào bộ nhớ của dân cư tương lai.
Có thể nói, nhìn vào tiềm năng khách hàng, nếu hai khu New City và Mỹ Phước giương hết “chiêu” để lấp đầy “chợ” của họ (khoảng 1 triệu dân) thì những dự án ở Tân Uyên rất có thể nằm đó làm “hàng mẫu” vài chục năm.
Khung thời gian này có thể khiến chủ đầu tư điên đảo vì các quan hệ tay đôi với khách hàng, với ngân hàng.
Do đặc điểm khu vực, nghề kinh doanh địa ốc bùng phát rất… hồn nhiên ở các đô thị xứ ta 15 năm nay, nhưng nó có sắc màu của sự ngẫu hứng nhiều hơn những toan tính căn bản, nguyên tắc. Những trì trệ kinh tế, tài chính, những cơn sốt giả, những núi tiền đắp chiếu “cho không ai dám lấy, xin không ai cho” đang là hình ảnh, là kết cục của “bài toán” đầu tư “theo gió bẻ măng”, còn hứa hẹn nhiều trang bi hài ở phía sau.
(Còn nữa)
Bài và ảnh: Nguyễn Huy Cường (Tamnhin)