Tổng cục QLĐĐ cần xem xét cẩn trọng các vấn đề nảy sinh liên quan đến pháp luật đất đai tại các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng nhà chung cư ở các đô thị nước ta nhằm ngăn ngừa những hoạt động lợi dụng kiếm lợi làm méo mó luật pháp nhà nước.
Báo Kinh tế & Đô thị Hà Nội ra ngày 27/7/201 đưa tin Tổng cục Quản lý đất đai (viết tắt Tổng cục QLĐĐ) sẽ đề xuất Chính phủ "Cơ chế GPMB, thu hồi đất thực hiện dự án phát triển kinh tế".
Vì sao Tổng cục QLĐĐ lại đề xuất cơ chế này? Theo ý kiến của một vị Lãnh đạo Tổng cục QLĐĐ, thì nhằm: "Giúp làm giảm áp lực trong việc thu hồi đất bằng các quyết định hành chính đối với các dự án đầu tư phát triển kinh tế" tại đô thị. Về ý kiến của vị lãnh đạo Tổng cục QLĐĐ, tôi xin có ý kiến trao đổi thẳng thắn, như sau:
Thứ nhất, các trường hợp nhà nước áp dụng quyền thu hồi đất, ra quyết định thu hồi đất thực hiện chế độ đền bù, GPMB đã được quy định tại Điều 38, Luật đất đai năm 2003, đó là trường hợp đối với các dự án đầu tư nhằm mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế do nhà nước chủ trì đầu tư thực hiện.
Ngược lại, những dự án phát triển kinh tế không thuộc diện 12 trường hợp quy định tại Điều 38 nêu trên, chính quyền không được phép ra quyết định thu hồi đất, làm thủ tục thu hồi đất (vì vậy, sẽ không thể có "Quyết định hành chính thu hồi đất" như đề xuất của Tổng cục QLĐĐ) và chủ sử dụng đất hợp pháp được các quyền: "cho thuê giá trị quyền sử dụng đất", "đem bán giá trị quyền sử dụng đất", "đem góp vốn kinh doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất" quy định tại Khoản 2, Điều 40, Luật đất đai năm 2003.
Rõ ràng, các dự án đầu tư xây dựng lại trên nền nhà chung cư cũ mà người dân đã được mua theo Nghị định 61/CP năm 1994 và đã được cấp "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" theo Nghị định 60/CP năm 1994, giá trị quyền sử dụng đất ở khuôn viên nhà chung cư thuộc quyền sử dụng hợp pháp của dân cư dự án, theo quy định tại Khoản 3, Điều 225, Bộ Luật dân sự năm 2005.
Trong dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉ tồn tại mối quan hệ dân sự giữa các chủ thể tham gia thực hiện dự án; không tồn tại mối quan hệ hành chính nhà nước. Chính quyền chỉ làm nhiệm vụ quản lý nhà nước theo pháp luật. Vì vậy, các quyết định hành chính thu hồi đất nhà chung cư cũ của dân cư dự án đều vi phạm luật pháp nhà nước.
Nếu Tổng cục QLĐĐ tiếp tục đề xuất lên Chính phủ ban hành "Cơ chế GPMB, thu hồi đất thực hiện dự án phát triển kinh tế" là đã khuyến khích chính quyền các địa phương tiếp tục các hành vi vi phạm pháp luật.
Thứ hai, theo tôi hiểu, việc Tổng cục QLĐĐ đề xuất "Cơ chế GPMB, thu hồi đất dự án phát triển kinh tế", ngoài đáp ứng yêu cầu bức xúc của các chủ đầu tư khi gặp khó với số ít dân cư không đồng ý với phương án đền bù khi giải phóng mặt bằng, cũng là nhằm đáp ứng yêu cầu bức xức của chính quyền các địa phương có dự án xây dựng lại các nhà chung cư cũ đang bị đình trệ kéo dài.
Chính quyền địa phương cho rằng, sự đình trệ các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ là do dân cư dự án gây ra. Để có điều kiện tiếp tục thực hiện các dự án, cần phải có cơ chế đủ mạnh xử lý các cản trở vô lý của dân cư dự án.
Song, có thể khẳng định với Tổng cục QLĐĐ rằng, việc đình trệ các dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ hoàn toàn không phải chỉ do phía dân cư dự án gây ra.
Hiện nay, việc tổ chức thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ có điều kiện khác. Trong dự án có nhiều chủ thể đầu tư cùng tham gia thực hiện, như: "chủ đầu tư đất xây dựng", "chủ đầu tư vốn xây dựng", "chủ đầu tư công trình kỹ thuật xây dựng". Sự hợp tác giữa các chủ thể đầu tư theo "quan hệ dân sự". Việc phân chia lợi ích giữa các chủ thể đầu tư trong dự án căn cứ quy định của luật pháp và theo cơ chế thị trường.
Vì vậy, trong dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư luôn luôn tồn tại "mâu thuẫn quyền lợi đối kháng". Việc giải quyết các "mâu thuẫn quyền lợi đối kháng" phải thông qua hiệp thương, trọng tài kinh tế hoặc đưa ra pháp luật.
Nhưng trong thực tế, việc tổ chức thực hiện các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội, vai trò "chủ đầu tư đất xây dựng" (tức là dân cư dự án) không được chính quyền tôn trọng, luôn luôn bị o ép.
Trong cơ chế quản lý cải tạo xây dựng lại chung cư cũ của thành phố Hà Nội (Quyết định số 48/2008/QĐ-UB của UBND TP. Hà Nội ngày 28/7/2008), dân cư dự án không có quyền gì hết. Họ hoàn toàn bị loại ra khỏi dự án đầu tư; không được tham gia lập dự án và xác định cơ chế đầu tư; không được lựa chọn chủ đầu tư. "Giá trị quyền sử dụng đất ở" của họ không được công nhận là vốn đóng góp kinh doanh; quyền sử dụng đất ở hợp pháp của họ bị chính quyền thành phố thu hồi giao lại cho "chủ đầu tư vốn xây dựng", "giá trị quyền sử dụng đất" là tài sản của dân cư dự án biến thành tài sản của "chủ đầu tư vốn xây dựng"; dân cư dự án không được ăn chia lợi nhuận; mà, chỉ được nhận đền bù bằng hệ số do chính quyền thành phố quy định...
Như vậy, nếu "chủ đầu tư đất xây dựng" chấp nhận bàn giao mặt bằng cho "chủ đầu tư vốn xây dựng" thì không những họ bị mất tài sản đất đai hợp pháp; mà còn bị mất luôn phần lợi nhuận ăn chia phát sinh từ dự án kinh doanh trên đất của họ. Đó chính là lý do khiến cho dân cư các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ không chấp nhận các "chủ đầu tư vốn xây dựng" do chính quyền chỉ định, không đồng ý trao tài sản nhà đất vào tay các "chủ đầu tư vốn xây dựng".
Từ đó có thể rút ra, chính việc áp dụng cơ chế quản lý xây dựng lại nhà chung cư cũ do chính quyền địa phương đề ra chưa thật sự hợp tình, hợp lý dẫn đến tình trạng đình trệ các dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ tại địa phương.
Thứ ba, hiện nay trên công luận nước ta nổi lên một số ý kiến lạ, như: "Quyền sử dụng đất nhà chung cư giao cho công dân nên có quy định thời hạn sử dụng; sau 50 năm nhà nước sẽ thu hồi lại quyền sử dụng đất"; "Chung cư xây dựng mới cần quy định thời hạn sử dụng; người dân sử dụng căn hộ chung cư chỉ có thời hạn chứ không phải vĩnh viễn".
Tôi xin hỏi những ý kiến nêu ra trên đây có đúng với thể chế luật pháp về đất đai của nhà nước ta hay không?
Theo tôi hiểu, trong các Nghị quyết của Đảng từ năm 1930 đến nay, trong Hiến pháp và các văn bản luật pháp nước ta ban hành từ năm 1945 đến nay, chưa bao giờ có quan điểm phân biệt đối xử về quyền công dân đối với các tầng lớp dân cư trong xã hội.
Tại sao công dân Việt Nam ở nhà chung cư thì chỉ được quyền sử dụng đất có thời hạn; còn công dân Việt Nam ở nhà biệt thự thì được quyền sử dụng đất vĩnh viễn?
Hiện nay, tại một số địa phương, chính quyền đã tự đặt ra lệ giao đất rất kỳ lạ. Ví dụ như ở Hà Nội, những doanh nghiệp được chính quyền thành phố chỉ định làm chủ đầu tư dự án, họ được miễn trả tiền sử dụng đất dự án cho chủ đất hợp pháp. Sau khi công trình hoàn thành, họ lại được tiếp tục nhận thêm khuôn viên đất, các tầng hầm, tầng 1 nhà chung cư để làm kinh tế, dịch vụ. Vậy, theo Tổng cục QLĐĐ việc làm trên đây của chính quyền địa phương có đúng luật pháp về đất đai không?
Theo ý kiến riêng của tôi, việc làm trên của chính quyền địa phương vừa trái với luật pháp vừa trái với đạo lý. Việc doanh nghiệp chiếm đoạt đất của dân để làm vốn của mình trong dự án là vi phạm pháp luật. Còn sau khi hoàn thành dự án doanh nghiệp còn được nhận cả đất, tầng hầm, tầng một để làm dịch vụ, kinh doanh thu lợi riêng cho doanh nghiệp là đã chiếm đoạt tài sản. Vì toàn bộ chi phí đầu tư thực hiện dự án do doanh nghiệp bỏ ra đều đã được hạch toán hết vào giá thành công trình và họ đã được thu hồi vốn; còn lợi nhuận do dự án mang lại cho doanh nghiệp thì họ cũng đã bỏ vào túi hết.
Về phương diện pháp luật, doanh nghiệp cũng không còn bất cứ loại tài sản gì để lại ở công trình dự án. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, toàn bộ tài sản sử dụng chung trong công trình dự án đều thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng chung của cộng đồng các chủ thể sử dụng công trình nhà chung cư.
Về phương diện chính trị, nếu để cho chính quyền địa phương tiếp tục thực hiện cái "lệ" phân đất nêu trên, thì sẽ rất có hại. Nếu để cho các doanh nghiệp (chủ đầu tư vốn xây dựng) tiếp tục chiếm đoạt tài sản công trình dự án một cách vô lý, thì sẽ dẫn đến tiền lệ rất nguy hiểm. Các doanh nghiệp được chỉ định làm chủ đầu tư dự án sẽ còn có điều kiện tích tụ nhà đất, thành "tư bản nhà đất" và trở thành một thế lực lũng đoạn nhà đất xã hội. Trên thực tế đã có nhiều chuyện xảy ra như thế ở Hà Nội rồi.
Tôi kiến nghị lãnh đạo Tổng cục QLĐĐ nên xem xét cẩn trọng các vấn đề nảy sinh liên quan đến pháp luật đất đai tại các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng nhà chung cư ở các đô thị nước ta nhằm ngăn ngừa những hoạt động lợi dụng kiếm lợi làm méo mó luật pháp nhà nước.
KTS Trần Công Thanh (VEF.VN)