Cơ chế thi hành Luật Đất đai cho phép các đại gia thu siêu lợi nhuận từ đất đai trong thị trường bất động sản, tạo nên bong bóng bất động sản, đóng góp phần quan trọng gây ra lạm phát trong vài năm nay.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ TN&MT đã nhấn mạnh điều này trong cuộc trao đổi về thực trạng tham nhũng trong đất đai ở Việt Nam.
Theo GS Đặng Hùng Võ, cơ chế thi hành Luật Đất đai mang trong nó nguy cơ tham nhũng cực kỳ lớn. Một cán bộ dù trong sạch đến đâu, được lựa chọn kỹ lưỡng đến đâu, có thể không muốn tham nhũng, nhưng cơ chế dễ dàng như vậy thì dục vọng dễ nổi cơn. Lòng người đâu có phải ai cũng giữ mãi là gỗ đá, dục vọng sẽ bào mòn để tan chảy. Cần phải dẹp đi các cơ chế tạo nên nguy cơ tham nhũng.
Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai của nước ta đang cho phép cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận được phép thu hồi lại giấy chứng nhận nếu tự thấy mình cấp sai hoặc được cơ quan khác phát hiện là cấp sai. Nghị định đó cũng cho phép cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước được quyết định thu hồi đất của người đang có quyền sử dụng để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án vì mục tiêu lợi ích của nhà đầu tư, không vì mục tiêu lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Như vậy, nước ta đang vận hành một số quy định làm mất quyền của người sử dụng đất.
GS Đặng Hùng Võ nêu rõ, nhiều địa phương vận dụng thực tế còn buông thả hơn cả những điều mà luật pháp qui định. Ở hầu hết các địa phương đều đang có biểu hiện rõ là cơ quan Nhà nước các cấp đều đứng về phía nhà đầu tư, rất bực tức với dân không chịu giao đất. Người dân luôn cảm thấy cô đơn.
Có rất nhiều ý kiến muốn bảo vệ cơ chế này được tiếp tục, bằng cách bảo đảm về nguyên lý đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giữ vai trò quyết định của chủ sở hữu. Nghe có vẻ rất đúng, nhưng thực ra cũng chứa đầy nghịch lý ở bên trong.
Cách thức thu hồi đất hiện nay cũng đang gây ra thiếu bền vững xã hội trong quá trình phái triển, người bị thu hồi đất bực tức, lòng tin mất mát dần, khoảng cách giàu - nghèo, nông thôn - đô thị ngày càng xa.
Theo GS Đặng Hùng Võ, cũng chính cơ chế này tạo nguy cơ tham nhũng rất lớn, làm cho tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai luôn đứng đầu.
Năm 2005, số liệu tổng kết sau khi tổng kiểm tra thi hành Luật Đất đai cho thấy, khiếu kiện của dân về đất đai chiếm 70% tổng khiếu kiện của dân. Đến nay, sau khi đi khảo sát các địa phương thì rất nhiều địa phương cho rằng con số 70% nói trên đã được thay bằng 90%. Nhưng với cơ chế quản lý như vậy thì tình hình khiếu kiện tăng cũng đúng quy luật, không có gì là lạ.
Ví dụ như ở Hà Nội, giá đất ở Hàng Ngang, Hàng Đào đã lên tới con số 800 triệu đồng/m2 nhưng giá đất do UBND TP Hà Nội quy định vẫn là 81 triệu đồng/m2. Người bị thu hồi đất sao chịu thấu.
TS Lê Xuân Nghĩa - Phó chủ tịch UB Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng, giá BĐS tăng cao trong thời gian dài, mức tăng 100%-200%, nguyên nhân chính không phải do giới đầu cơ. Nếu đầu cơ thì chỉ có thể gây sốt giá, trong thời gian ngắn.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên nhân chính nằm ở thể chế quản lý BĐS ở nước ta. Ngay như giá để tính nộp thuế cũng không minh bạch. Có doanh nghiệp lên cơ quan quản lý đề nghị nộp thuế, được hỏi “thích giá nào để nộp thuế”
Sự không minh bạch, thủ tục kéo dài khiến các dự án không có đất sạch để triển khai. Theo thống kê thì để hoàn thành thủ tục triển khai 1 dự án tại TP Hồ Chí Minh mất 3-5 năm, tại Hà Nội mất 5-7 năm.
Thông tin về đầu thầu các dự án BĐS cũng không rõ ràng, thực hiện chậm chạp.
Dự báo của nhiều chuyên gia kinh tế thế giới thì đến năm 2014 kinh tế thế giới mới ổn định và tăng trưởng. Nếu kinh tế vĩ mô Việt Nam có thể ổn định, tăng trưởng trở lại sớm hơn thì đến 2013 khi kinh tế hồi phục nguồn cung BĐS sẽ lại thiếu, do không có đất sạch triển khai dự án.
TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, sự thiếu công khai, minh bạch quy hoạch dẫn đến các dự án, nhà đầu tư không biết tương lai của khu BĐS định đầu tư sẽ có vị trí ra sao, đường xung quanh thế nào. Điều này cản trở các NĐT trong việc tìm kiếm dự án BĐS hợp lý để đầu tư.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, cũng cần có hỗ trợ phía cầu BĐS. Hiện nay thuật ngữ tín dụng phi sản xuất rất mông lung dẫn đến hạn chế tín dụng cho khu vực này. Thực chất BĐS lại là đầu ra của nhiều ngành sản xuất khác.
Việc xác định tín dụng BĐS là ngòi nổ cho nhiều cuộc khủng hoảng tài chính thì cần có cách tiếp cận kiểm soát, giám sát chặt chẽ dựa trên các công cụ thị trường.
Hiện nay quy định cào bằng tỷ lệ tín dụng BĐS cũng tạo ra bất cập. Trong khi có quy định về hệ số an toàn vốn CAR thì nên giám sát tín dụng theo hướng đó. Mỗi ngân hàng tùy theo tính chất đặc thù khác nhau mà cần có sự giám sát khác nhau.
Thị trường BĐS chỉ ổn định, phát triển tốt khi có sự cân bằng giữa cung-cầu, nếu nguồn cung không đủ chắc chắn sẽ là điều kiện tốt cho giới đầu cơ trục lợi.
Đức Trung (Tầm nhìn)