Làn sóng đại hạ giá không xa lạ gì đối với thị trường bất động sản (BĐS), đặc biệt là trước áp lực tài chính đang khiến thị trường mất tính thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã tìm cách cạnh tranh với những dự án khác cùng phân khúc bằng cách giảm giá bán đến vài triệu đồng/m2, nhiều dự án còn đưa ra thị trường với mức giá giảm khá “sốc”.
Giảm đến mức dưới giá gốc
Thị trường BĐS đầu năm 2012 được ghi nhận hàng loạt các dự án giảm đến mức kỷ lục - dưới giá gốc, nguyên nhân của hiện tượng này được xác định là do các ngân hàng đồng loạt “xiết nợ”, các doanh nghiệp thiếu vốn trầm trọng.
Theo ghi nhận của phóng viên, dự án chung cư Keangnam ở đường Phạm Hùng (Cầu Giấy), khi bắt đầu mở bán, giá gốc được niêm yết 3.000USD/m2. Thế nhưng, sau gần 4 năm triển khai xây dựng và đến nay đã bàn giao cho khách hàng được gần 1 năm thì giá bán chỉ còn 2.400 -2.700 USD/m2, thậm chí có căn chỉ chào bán giá 2.100 USD/m2.
Một dự án chung cư cao cấp khác như chung cư Eurowindow Multicomplex ở đường Trần Duy Hưng lại đang có thông tin rao bán thấp hơn 10 triệu đồng mỗi m2. Cụ thể, giá bán dự kiến thời điểm quý 2.2011 chủ đầu tư đưa ra là 50 triệu đồng/m2 trở lên cho các căn hộ có diện tích 82-148 m2; thì nay lại có sản phẩm được rao bán chỉ với giá 34 triệu đồng/m2.
Không chỉ phân khúc căn hộ cao cấp, ngay cả phân khúc căn hộ bình dân cũng đã có dự án đang chào bán giảm tới 30% như dự án chung cư An Bình Tower ở Cổ Nhuế (Từ Liêm). Hiện căn hộ tại dự án này đang được nhiều sàn giao dịch BĐS chào bán ở mức giá 15,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), trong khi các suất mua căn hộ dự án này chuyển nhượng trên thị trường tự do thời điểm tháng 10.2011 khoảng 20 - 21 triệu đồng/m2...
Dự án Văn Phú Victoria (Hà Đông, Hà Nội) vừa đưa ra thị trường hàng loạt các căn hộ với các loại diện tích khác nhau, từ 95 – 115 m2, ở các tòa V1, V2, V3 với mức giá được quảng cáo là…dưới giá gốc.
Theo đó, dự án này được bán với mức giá từ 16 – 16,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó, hồi năm 2010, dự án này được chào bán trên thị trường với mức giá từ 22 – 25 triệu đồng/m2. Như vậy, dự án này đã giảm từ 6 – 8 triệu đồng/m2. Với vị trí thuận lợi, thiết kế đẹp, theo phong cách hiện đại, nên việc giảm giá mạnh như vậy, được coi là có sức hấp dẫn lớn đối với người mua.
Dự án chung cư Xa La cũng đang được chào bán trên mạng với mức giá “dưới giá gốc”. Theo đó, chủ một căn hộ tại tầng 30, tòa CT6B đang chào bán ở mức 17,5 triệu đồng/m2.
Dự án Bắc An Khánh, một căn biệt thự 210 m2 có giá gốc 8,5 tỷ đồng, tiền chênh 7 tỷ đồng, nhưng chủ nhà cũng chỉ nhờ bán với giá chênh chỉ còn…2,9 tỷ đồng. Hay một căn 270 m2 cũng của dự án này, giá chênh 10,5 tỷ đồng, nhưng nay được nhờ bán với mức chênh giảm còn 5,5 tỷ đồng.
Còn tại Dự án Thiên đường Bảo Sơn, một căn biệt thự 200 m2 đã xây thô giá 15 tỷ đồng, nay được chào bán với giá 9,5 tỷ đồng.
Mới đây nhất, dự án chung cư Eurowindow Multicomplex (Trần Duy Hưng) do Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển công nghệ cao (Decotech), thuộc Eurowindow Hodlings làm chủ đầu tư cũng khiến nhiều nhà đầu tư phải xôn xao “bàn tán” vì mức giảm giá khá hấp dẫn.
Theo giá bán dự kiến hồi quý 2/2011 chủ đầu tư đưa ra là 50 triệu đồng/m2 trở lên cho các căn hộ có diện tích 82-148 m2. Tuy nhiên, hiện tại rất nhiều các khách hàng đã mua chung cư này hiện chấp nhận chào bán giá thấp hơn cả chục triệu đồng/m2.
Ước tính, giá đất tại các dự án ở Hà Nội đã giảm khoảng 30 - 40% so với đầu năm 2011. Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản thì hơn 20 năm nay, đây có lẽ là thời điểm có nhiều dự án giảm giá nhất.
Có phải “đòn” tâm lý?
Lý giải về việc giảm giá của thị trường nhà đất, một số chủ đầu tư cho rằng, trong giai đoạn áp lực trả nợ ngân hàng tăng cao, nhiều doanh nghiệp phải chấp nhận bán nhà giá rẻ để huy động vốn trả nợ. Trên thị trường xuất hiện tình trạng không có tiền phải bán tháo hàng. Vì vậy, doanh nghiệp cần phải tìm ra lối thoát chung chứ không thể ngồi chờ, nghe ngóng cơ chế, thăm dò động thái mà không ai hành động gì. Thị trường căn hộ đang dần trở về giá trị thực mà ở đó lợi nhuận của chủ đầu tư và người mua phải được dung hòa. Không thể kỳ vọng vào lợi nhuận như trước đây ở thời điểm này được nữa.
Trước sự bùng nổ nguồn cung, nhiều ý kiến lo ngại điều này sẽ tạo áp lực cạnh tranh quyết liệt về giá trong phân khúc chung cư. Thêm vào đó, phân khúc chung cư giá mềm đang đối mặt với sự cạnh tranh của nhiều dự án nhà thu nhập thấp đang rầm rộ triển khai và không ít người đang lo ngại căn hộ thu nhập thấp rồi đây cũng phải “bán tháo” giống như một số dự án chung cư thương mại vừa qua. Bởi trên thực tế, thu nhập của người dân còn thấp, mua được nhà thu nhập thấp đã khó, mua được các chung cư thương mại lại càng khó khăn hơn, mặc dù nguồn cung nếu so với nhu cầu thì vẫn chưa đủ đáp ứng.
Nhiều chuyên gia kinh tế nhận định, không ít chủ đầu tư thực sự muốn giảm giá để bán hàng, nhưng cũng có những dự án buộc phải giảm giá vì giá bán quá cao. Nhưng sau khi giảm giá bán hàng để trả nợ ngân hàng hết vốn thì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ của dự án. Vì thế, khách hàng nên thận trọng và tìm hiểu kỹ các thông tin. Không phải lúc nào “của rẻ” cũng là “của ôi”, nhưng không thể chủ quan với tâm lý chủ đầu tư thực sự cần vốn nên mới “xả hàng ưu đãi” như thế. Việc giảm giá BĐS có thể sẽ đánh trúng vào tâm lý tham “của rẻ” của nhiều người dân, khiến cho người có nhu cầu thực cố mua được nhà mà không tìm hiểu kỹ, mua phải dự án “có vấn đề” sẽ gặp nhiều rủi ro.
Hiện chưa có những bằng chứng nào chứng minh gía BĐS hiện nay đã xuống đáy, nhưng theo đánh giá của nhiều chuyên gia, với mức giá giảm mạnh như hiện nay, thì chắc chắn người mua sẽ được hưởng lợi lớn.
Ông Trần Như Trung, Phó giám đốc Savills Việt Nam cho biết, thời gian tới, thị trường sẽ tiếp tục có thể giảm, nhất là các dự bán bị chi phối bởi các nhà đầu cơ.
Nguyên Hương (Tầm nhìn)