Trong suốt năm 2011 và những tháng đầu năm 2012, thị trường bất động sản dường như chưa lấy lại được phong độ khi giao dịch trầm lắng, các dự án đắp chiếu, chậm tiến độ và người dân dường như vẫn còn nghe ngóng, chưa mặn mà với các giao dịch nhà đất.
Và có rất nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng ế ẩm như hiện nay.
Đầu tư BĐS ồ ạt
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, những cơn sốt giá nhà ở trong vài năm vừa qua, lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản, kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính.
Chính vì vậy, dư nợ cho vay các dự án bất động sản tăng nhanh. Hơn nữa, do việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của của xã hội.
Cùng với tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.
Cung vượt quá cầu
Tại buổi tổng kết hoạt động kinh doanh năm 2011 của Tập đoàn Indochina Capital, ông Peter Ryder – Tổng giám đốc Quỹ đầu tư Indochina Capital cho rằng, không chỉ riêng về phân khúc bất động sản cao cấp, nếu nói về sức mua thì hiện nay phân khúc bất động sản nào cung cũng đã vượt cầu.
Chính sự bùng nổ thị trường chung cư vài năm về trước đang khiến cho nguồn cung rơi vào trạng thái bội thực đặc biệt phân khúc chung cư cao cấp có mức giá 30-45 triệu đồng/m2.
Báo cáo kết quả khảo sát mới nhất của Công ty Tư vấn và quản lý bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, trong 3 tháng vừa qua, tổng nguồn cung căn hộ mới trên toàn thị trường khoảng 7.500 căn (tương đương gần 1/2 nguồn cung mới trong cả năm 2010). Đặc biệt, giá bán sản phẩm đã giá nhẹ (dưới 5%) trên cả 4 phân khúc hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân.
Cũng theo kết quả khảo sát này, có 70% số lượng dự án giảm giá, 20% giữ giá và 10% còn lại không có hoặc rất ít giao dịch. Mức độ giảm giá thứ cấp phổ biến trong khoảng 10 - 15% so với trước.
Hiện nay, phân khúc chung cư cao cấp với giá bán ngất ngưởng không còn hấp dẫn, rất nhiều các nhà đầu tư đã chuyển sang phân khúc nhà ở trung bình.
Trên địa bàn Hà Nội hiện nay xuất hiện rất nhiều các dự án chung cư lớn, điển hình như dự án Khu đô thị mới Tây Mỗ - Đại Mỗ (diện tích gần 300ha) do Công ty Vinaconex - Viettel làm chủ đầu tư hay Khu đô thị mới Geleximco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh, Vân Canh, Khu đô thị CEO Quốc Oai, Splendora đều ở trên Đại lộ Thăng Long… Còn dọc tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài đến đường vành đai 4, có thể tính được hàng chục dự án đô thị mới với hàng trăm toà cao ốc có những tên gọi khác nhau như: Trung Hoà - Nhân Chính, khu đô thị mới Phùng Khoang, Vạn Phúc, Văn Khê, Dương Nội, Anh Hưng, Park City, Mỗ Lao… Ngoài ra, tại các khu vực khác như Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy, Long Biên, Hoàng Mai cũng có mặt rất nhiều dự án các khu đô thị đang được triển khai.
Theo báo cáo tổng kết quý I-2011 của Savills Việt Nam, chỉ tính riêng trong 3 tháng đầu năm 2011, thị trường căn hộ Hà Nội đã đón nhận một nguồn cung mới với trên 8.000 căn hộ từ 20 dự án đang bán, bằng một nửa tổng cung của cả năm 2010, tăng 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Dự báo trong 3 quý còn lại của năm 2011, thị trường sẽ còn đón nhận thêm 21.000 căn hộ mới từ 35 dự án, tập trung tại các quận huyện như Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Xuân và Cầu Giấy. Còn theo dự kiến, riêng tại khu vực Hà Đông và quận Thanh Xuân, thị trường sẽ đón nhận khoảng trên 30.000 căn hộ chung cư được xây dựng trong vòng 3 đến 5 năm tới.
Theo một chuyên gia bất động sản, khả năng sẽ xảy ra sự khủng khoảng thừa chung cư là có cơ sở vì với tâm lý lo ngại, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang những phân khúc khác dễ sinh lời, thời gian hoàn vốn nhanh hơn mà không còn hứng khởi với việc đầu tư vào thị trường chung cư. Nếu như trước đây, giới đầu tư tập trung “lướt sóng” chung cư là bởi vốn góp ít, tỉ suất lợi nhuận cao thì hiện tại do mặt bằng chung cư đã được các chủ đầu tư xác lập khá cao nên đã khiến các nhà đầu tư không còn mặn mà. Bên cạnh đó, một nguyên nhân khác là do một số lượng lớn căn hộ được giới đầu cơ “ôm” trong thời gian qua khi “bung” ra sẽ mang lại nguồn bổ sung lớn cho thị trường. Đó là còn chưa kể đến sự xuất hiện của những dự án trong diện rà soát tiếp tục được triển khai.
Với tốc độ xây dựng nhanh chóng, trong thời gian qua, hoàng loạt dự án chung cư đã bắt đầu “xả hàng”, trong đó có rất nhiều dự án có quy mô lớn, số lượng căn hộ nhiều như: Royal City (Nguyễn Trãi), Cleve (Hà Đông), Golden Palace (Mễ Trì), Time City (Minh Khai)…
Bên cạnh đó, chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp cũng được triển khai, do đó nguồn cung căn hộ nhiều trong khi giá vẫn cao khiến nhiều người có tâm lí e ngại.
DN “xả” nhà thế chấp, dân tình nghe ngóng
Càng về cuối năm, nhu cầu bán nhà trả nợ càng tăng nhưng cuối năm 2011, hiện tượng này tăng đột biến, trong khi người mua lại ít hơn nên bên bán phải chấp nhận bán với giá rẻ hơn giá thị trường.
Đặc biệt, do cung nhiều trong khi cầu không cao nên nhiều người sẵn sàng bán rẻ hơn so với giá thị trường để sớm thu tiền trả nợ ngân hàng.
Ông Trương Đình Long, Phó Tổng Giám đốc NH TMCP Phương Đông (OCB), cho biết thời điểm này, số lượng hợp đồng khách hàng vay vốn đến hạn phải thu đã tăng 10%-15% so với năm ngoái. NH đang phải tìm mọi cách để hối thúc khách hàng thanh toán đúng hạn nhằm giảm thiểu tối đa tỉ lệ này để không phải chuyển sang nợ xấu. Theo ông Long, nguyên nhân của tình trạng trên là do khách hàng dù là vay tiêu dùng, thanh toán bằng nguồn thu từ lương nhưng tình hình kinh tế khó khăn, nguồn thu nhập không được như trước, dẫn đến mất khả năng thanh toán hằng tháng, khi nợ đến hạn buộc lòng họ phải bán nhà để trả nợ. Có thể đây là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà đất trên thị trường gần đây tăng mạnh.
Lãi suất ngân hàng cao, tỷ giá đồng Việt Nam/đô la Mỹ và giá vàng biến động cùng với băn khoăn về các quy định mới đã tác động tiêu cực đến tâm lý người mua.
Cùng nhận định trên, công ty Knight Frank Vietnam vừa đưa ra kết quả nghiên cứu thị trường, cho rằng lãi suất tăng cao trong thời gian vừa qua - dao động ở mức từ 18 - 20%, đã làm cho nhà đầu tư và người mua nhà rất khó trong việc tiếp cận nguồn vốn.
Lượng cung tăng mạnh đã dẫn đến sự cạnh tranh về giá quyết liệt, và do vậy người mua hiện nay có nhiều chọn lựa chọn hơn.
Tuy nhiên, tâm lý người có nhu cầu mua nhà ở sẽ “chờ xem” với hy vọng giá nhà sẽ giảm sâu hơn nữa và những động thái của ngân hàng về giảm lãi suất cho vay.
Khôi Nguyên tổng hợp (Vietnamnet)