Việc định giá đất trong đền bù, giải phóng mặt bằng đang còn nhiều bất cập. Tuy nhiên, cân nhắc làm sao để cho hoạt động này được hiệu quả lại không phải là chuyện dễ dàng.
Các đại biểu trao đổi về vấn đề định giá đất tại hội thảo ngày 6-8 ở Hà Nội. Ảnh: Vân OanhNhằm hoàn thiện chính sách quản lý về định giá đất, cũng như cần phải định giá làm sao cho hợp lý là nội dung được đưa ra tại hội thảo về giá đất do Tổng Cục Quản lý đất đai, Bộ Tài Nguyên và Môi trường tổ chức vào ngày 6-8 tại Hà Nội.
Những bất cậpPhát biểu tại hội thảo, ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ Tài Nguyên và Môi trường) cho biết, Luật đất đai năm 2003 quy định nguyên tắc việc định giá đất phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, nguyên tắc này lại chưa định lượng được thế nào là sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và chưa làm rõ được thế nào là trong điều kiện bình thường; chưa quy định cụ thể theo mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất. Nguyên tắc này cũng chưa bao hàm hết những nơi, những loại đất không có giao dịch về quyền sử dụng đất.
Chính sách về giá đất còn bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế khác, ví dụ như khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường (từ khi có luật đất đai vào năm 2003 đến nay mới điều chỉnh khung giá đất một lần vào năm 2007), có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường. Mặt khác khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn (từ 1,5 đến 81 triệu đồng một mét vuông đối với đất tại đô thị loại đặc biệt). Do vậy, khung giá đất không xử lý được chênh lệch về giá đất tại các vùng ráp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước.
Một điều đáng lưu ý là bảng giá đất tại nhiều địa phương, nhất là tại các đô thị lớn vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường (chỉ bằng 30-60%). Mặt khác, bảng giá đất năm sau thường cao hơn năm trước, tạo tâm lý chờ đợi đối với người có đất bị thu hồi và do vậy gây khó khăn cho công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, đặc biệt là trong các dự án lớn, việc thu hồi đất kéo dài trong nhiều năm.
Ông Tuân cho rằng, cơ chế ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố phải thỏa thuận với nhau về giá tại khu vực ráp ranh không khả thi trong thực tế nên khó xử lý được chênh lệch lớn về giá đất tại khu vực ráp ranh, gây tình trạng khiếu kiện của người dân. Hiện chưa có cơ chế hữu hiệu để giám sát việc xây dựng, cập nhật điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến tình trạng nhiều địa phương quyết định giá thấp để tạo môi trường thuận lợi trong thu hút đầu tư và giảm kinh phí trong bồi thường.
Bên cạnh đó, nhà nước chưa có cơ quan định giá chuyên nghiệp mà chủ yếu theo cơ chế hội đồng liên ngành. Chưa có hệ thống quản lý, theo dõi và cập nhật giá đất trên thị trường. Số lượng các tổ chức tư vấn giá đất còn ít, năng lực định giá còn hạn chế... dẫn đến xây dựng bảng giá đất, định giá chưa đáp ứng được yêu cầu và chưa được thực hiện đồng đều giữa các địa phương.
Đề xuất khắc phụcĐể khắc phục những hạn chế, tồn tại nêu trên, ông Tuân đã đề xuất một số nội dung đổi mới về định giá đất:
Thứ nhất, việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc theo mục đích sử dụng tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng; phù hợp với giá phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, đấu giá thành công...
Thứ hai, tiếp tục quy định 4 phương pháp định giá đất (so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, thặng dư). Căn cứ vào số liệu đã thu thập và các loại đất để lựa chọn phương pháp cần định giá cho phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể kết hợp một số phương pháp định giá để quyết định giá đất.
Thứ ba, về khung giá đất, căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần. Trong đó quy định mức giá tối thiểu và tối đa của từng loại đất được quy định theo các vùng kinh tế và các vùng đồng bằng, trung du, miền núi, các loại đô thị.
Thứ tư, ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định để ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần. Trong đó bảng giá đất quy định giá của từng loại đất theo khu vực, vị trí hoặc từng thửa đất...
Thứ năm, hình thành cơ sở dữ liệu giá đất với thành phần gồm khung giá, bảng giá, giá cụ thể, giá thị trường. Hằng năm cơ quan nhà nước được giao nhiệm vụ tham mưu về định giá đất có trách nhiệm cập nhật dữ liệu giá đất tại địa phương, lập bản đồ và duy trì hệ thống thông tin giá đất...
Cần định giá theo biến động thị trườngGóp ý về vấn đề trên, có mặt tại hội thảo, ông Olov Farnlvist, chuyên gia cơ quan lập bản đồ, địa chính và đăng ký đất đai của Thụy Điển cho rằng Việt Nam cần phải đưa ra phương pháp định giá đất hợp với chuẩn mực quốc tế và định giá cần thống nhất từ cấp trung ương. Do đó Việt Nam khi xác định khung, bảng giá đất cũng như giá đất giữa các tỉnh cần được xác định ở cấp trung ương. Giá trị đưa ra trong bảng giá đất cần được liên hệ với giá thị trường (tại Thụy Điển định giá đất thường đạt khoảng 75% giá thị trường).
Ông cũng cho biết tại Thụy Điển cứ 6 năm lại ban hành khung giá đất định kỳ hàng loạt. Và giữa 2 lần định giá hàng loạt có định giá lại những loại đất có biến động lớn. Và việc định giá này được áp dụng với phương pháp đơn giản để tránh tốn kém.
Còn ông Đinh Quang Vũ, Tổng giám đốc Công ty tư vấn - dịch vụ về tài sản - bất động sản (thuộc Công ty Mua bán nợ và tài sản tồn đọng của doanh nghiệp của Bộ Tài chính) nói: “Việc định giá đất phải theo giá thị trường. Việc đền bù đất cho dân phải có bảng giá đất phù hợp. Nhà nước phải chi cho hoạt động này thì mới giải quyết được vấn đề. Cần cân nhắc việc đưa ra một hay nhiều bảng giá đất. Bởi cùng một mảnh đất nhưng quy hoạch trên đất khác nhau nên giá đất cũng khác nhau”.
Ông Ngô Văn Hiền, Học viện Tài chính, cho rằng đề xuất trên của Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất thiếu phương án cần phải thực hiện bản đồ quy hoạch địa chính để phân loại các vùng đất khác nhau. “Và việc đền bù cần theo giá đất khu vực chứ không đền bù theo địa giới hành chính. Để tránh tình trạng Hà Nội đưa ra phương án đền bù cao gấp 3-4 lần so với các tỉnh xung quanh. Và phải có bảng giá thống nhất chung cho toàn quốc”, ông Hiền nói.
Về phương pháp định giá, ông Hiền cho rằng không có phương pháp hoàn chỉnh có thể áp dụng cho mọi trường hợp. Phải tùy từng khu vực, loại đất mà áp dụng phương pháp định giá khác nhau. Và khoảng thời gian mà cục đề xuất ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần là quá dài, bởi giá đất lên xuống từng ngày. Một số nước như Singapore họ làm mỗi năm một lần nên cần định giá theo biến động của thị trường.
Cũng tại hội thảo, ông Phan Văn Hùng, Sở Tài nguyên Môi trường Thanh Hóa cho biết, hiện đang có tình trạng mỗi tỉnh ban hành một bảng giá đất khác nhau. Nên cần đưa ra quy định về việc phải xây dựng bảng giá đất như thế nào để có sự thống nhất.
Ông Hùng cho rằng nếu học theo cách xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất như Thụy Điển đã làm sẽ không phù hợp khi áp dụng với Việt Nam. Tại Thanh Hóa, với 1,6 triệu thửa đất, bảng quy định giá đất sẽ dài đến vài trăm trang. Nên cách làm mà ông Hùng đề xuất là nên xây dựng bản đồ bảng giá đất, có mục kê về thửa đất kèm theo và hướng dẫn thực hiện.
Ông Tuân thì nói hiện việc tính giá đất mỗi nơi mỗi cách do chưa có cơ sở dữ liệu về giá đất trên cả nước. Có mặt tại hội thảo, đại diện Cục quản lý giá của Bộ Tài chính cũng cho rằng cần xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất.
Vân Oanh (TBKTSG Online)