Thị trường bất động sản (BĐS) VN luôn dao động theo hình sin với chu kỳ khoảng 5 năm một lần. Còn nhớ cuối năm 2002, BĐS lên cực điểm và rơi vào suy thoái. Phải đến cuối 2007, BĐS mới hồi phục và dường như lại đạt đỉnh điểm vào cuối năm 2009.
| |
Thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu "ngủ đông". Ảnh: BXD.
|
Và từ cuối 2009, thị trường bắt đầu có dấu hiệu “ngủ đông” bởi rất nhiều sản phẩm tính thanh khoản thấp hoặc không thể thanh khoản.
Theo các chuyên gia, thị trường đã bị giới đầu cơ thổi lên quá mức và tới đây sẽ là một thời gian dài điều chỉnh để trở về nhu cầu thực và giá trị thực.
Hầu hết là đầu cơ
Anh N.V.Cương - giám đốc một trung tâm môi giới BĐS trên phố Trần Duy Hưng (HN) cho biết: Đầu năm 2009, thị trường BĐS lên cơn sốt chóng mặt với mức chênh lệch từ các sản phẩm tăng từng ngày. Đơn cử dự án Dương Nội từ 21 triệu đồng/m2 đất biệt thự tăng mỗi tháng 10-15%.
Các căn hộ thuộc khu chung cư của Tập đoàn Nam Cường tại đường Lê Văn Lương kéo dài tổ chức bốc thăm rầm rộ, ai trúng được có thể bán chênh ngay 70 triệu đồng. Nhưng nay hầu như không có người quan tâm.
Anh Cương nhận định: Chủ yếu là do giới đầu cơ đẩy giá, tạo sóng kiếm lời. Có đến 90% người mua là đầu tư và đầu cơ.
Thị trường nhà đất TPHCM cũng báo hiệu thời kỳ ảm đạm khi hàng loạt chủ đầu tư ra sức chèo kéo khuyến mãi. Đơn cử dự án Newtown Apartment giai đoạn 2 được chào hàng là “khách hàng sẽ được nhận lì xì ngay khi ký hợp đồng”, hoặc CTCP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đưa ra cơ hội nhận vàng miếng cho khách hàng ký hợp đồng tại dự án.
Theo các chuyên gia, việc khuyến mãi mời gọi chứng tỏ thị trường BĐS đang “buồn chỗ bán”. Hai trung tâm BĐS sôi động nhất cả nước là TPHCM và Hà Nội đều có dấu hiệu bắt đầu chu kỳ đóng băng. Thậm chí nhiều phân khúc mất tính thanh khoản.
Một nguyên nhân quan trọng nữa tác động đến thị trường BĐS là Chính phủ có xu hướng hạn chế phát triển thị trường BĐS theo kiểu đầu cơ trục lợi. Mới đây tại hội nghị triển khai nhiệm vụ năm 2010 của một ngành, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã khẳng định: Chính phủ khuyến khích đầu tư phát triển sản xuất, tạo ra sản phẩm góp phần đạt GDP 6,5% vào năm 2010, không để đồng vốn chảy vào những dòng không tạo ra sản phẩm. Định hướng này thể hiện qua chính sách siết chặt tín dụng nên giới đầu cơ không còn cơ hội vay vốn để “tạo sóng”.
Ngay cả nhiều chủ đầu tư lớn cũng thiếu vốn. Đồng thời thuế thu nhập từ lợi tức do chuyển nhượng BĐS được ấn định là 25%, giá đền bù đất cũng tăng hàng chục lần, chứng tỏ Chính phủ đang tìm cách ngăn chặn tình trạng đầu cơ BĐS tràn lan, gây lãng phí nguồn lực kinh tế đất nước.
Mặt khác, những người có nhu cầu thực sự về không gian cư trú ở tất cả các phân khúc thị trường đều rất lớn, tuy nhiên các sản phẩm hiện tại không phù hợp với túi tiền hoặc khung cảnh sống. Một khách hàng tâm sự: Tôi mua biệt thự tại Mỹ Đình từ năm 2003 mà đến nay song hiện vẫn còn rất nhiều nhà chưa về ở nên cũng chưa muốn về ở.
Quả thật nhiều khu đô thị qua hàng chục năm vẫn chỉ là hàng hoá trao đi bán lại mà không có người sử dụng.
Trở về giá trị thực
Tuy nhiên theo các chuyên gia, những sản phẩm BĐS có giá trị thực vẫn thu hút được những người có nhu cầu thực sự. Thời điểm mà các nhà đầu cơ và đầu tư không thể “lướt sóng” được thì thị trường trở về phản ánh đúng bản chất cung cầu. Đơn cử dự án City Garden đã chọn được vị trí đắc địa sát trung tâm tài chính thương mại Q.1, TPHCM lại dành tới hơn 70% diện tích dự án (hơn 1,7/2,3ha) để thiết kế cảnh quan xanh cùng các tiện ích đặc thù phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi thư dãn của cư dân. Nhờ có những giá trị độc đáo nên có 324 khách hàng đăng ký giữ chỗ trên tổng số với 414 căn hộ ở giai đoạn 1, mặc dù giá không hề rẻ. Một căn hộ 1 phòng ngủ có giá 135.000USD.
Ông Michael Lee – GĐ kinh doanh và maketing Cty Refico - chủ đầu tư dự án - chia sẻ: Nhu cầu về loại sản phẩm căn hộ cao cấp vẫn còn khá lớn. Chúng tôi thấy rằng, nếu một dự án đáp ứng được các yêu cầu của khách hàng, cụ thể là vị trí, thiết kế và các tiện ích cuộc sống, thì đó sẽ là một dự án có tính đầu tư ổn định cao.
Ngay cả phân khúc thị trường tầm trung, nếu dự án có giá trị tốt và đánh đúng nhu cầu người mua cũng sẽ được thị trường đón nhận. Đơn cử dự án “Làng BIDV” tại khu đô thị Mê Linh (Vĩnh Phúc cũ) do Cty xây dựng 508 phối hợp với CTCP đầu tư Công đoàn thuộc NH Đầu tư và Phát triển VN ngay khi bắt đầu đã có 286 CBCNV đăng ký mua trên tổng số 391 căn hộ.
Ông Thân Hà Nhất Thống - GĐ Cty 508 cho biết: Đây là dự án có tính chất phúc lợi, không làm vì lợi nhuận để bán cho CBCNV ngân hàng 2 block. Hai block còn lại sẽ bán ra thị trường với giá hợp lý để những người có nhu cầu ở thực sự có thể tiếp cận. Giá các căn hộ trị giá trên dưới 1 tỉ đồng.
Với vị trí giao thông thông thoáng và đón đầu sự hình thành của cầu Nhật Tân, đường sắt đô thị trên cao nối Hà Nội với Nội Bài, dự án này sẽ khá thuận tiện về giao thông kết nối khu vực nên hứa hẹn là một dự án tốt cho phân khúc thị trường khách hàng có mức chi trả trung bình khá.