Hậu hoạ mua nhà đất trên giấy

Theo thống kê của CBRE Việt Nam trong bản báo cáo về tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2010, giá đất tại các khu vực phía Tây Hà Nội đã tăng đột biến lên đến 35%. Sau một thời gian dài trầm lắng cuối năm 2009, các tháng đầu năm 2010 thị trường bất động sản đang chứng kiến một cơn sốt nhà đất mới.

Nhiều khách hàng chấp nhận mạo hiểm khi mua nhà tại các khu đô thị mới.

Bí quyết được nhiều nhà đầu tư rỉ tai nhau là: Giá nhà đất sẽ còn lên, ôm càng lớn, lướt sóng càng nhiều thì lợi nhuận càng cao (!). Cũng vì kỳ vọng siêu lợi nhuận nên không ít nhà đầu tư đã mạo hiểm đầu tư vào những dự án còn ở trên bản vẽ, chưa được giải phóng mặt bằng, thậm chí còn chưa được cơ quan chức năng phê duyệt cho chuyển đổi mục đích...

Khi các hợp đồng góp vốn được chào bán

Cách đây gần 2 tháng, dân đầu tư bất động sản bán tín bán nghi trước thông tin dự án chung cư 181 N.H.T nằm trên địa bàn quận Thanh Xuân (Hà Nội) đã được phê duyệt quy hoạch mới và sẽ chính thức “động móng” vào đầu tháng 4.2010. Tuy nhiên, giờ đã sang đầu tháng 5, dự án vẫn án binh bất động.

Trên mảnh đất dự kiến xây chung cư này, Xí nghịêp sản xuất dụng cụ thể thao (thuộc Cty cổ phần Thể dục thể thao Việt Nam - TDTT VN) vẫn đang hoạt động, sản xuất như chẳng có chuyện gì xảy ra. Điều đáng nói là khá nhiều nhà đầu tư đã theo đuổi, thậm chí om vốn vào dự án này gần 2 năm nay.

Qua tìm hiểu được biết, diện tích xây dựng nhà xưởng này được UBND TP Hà Nội giao cho Cty cổ phần TDTT VN sử dụng làm nơi sản xuất từ năm 1984. Từ giữa năm 2008, nắm được chủ trương của thành phố về việc chuyển dời các cơ sở sản xuất trong nội thành, Cty cổ phần TDTT VN đã làm tờ trình lên cơ quan chủ quản là Bộ VHTTDL và UBND TP Hà Nội cho chuyển đổi mục đích, xây chung cư, văn phòng cao cấp trên phần đất này để bán. Đối tác được Cty cổ phần TDTT VN lựa chọn để thực hiện dự án là Cty cổ phần bất động sản Megastar.

Tuy nhiên, dù dự án xây dựng chung cư vẫn đang ở giai đoạn được các cơ quan chức năng nghiên cứu, xem xét thì thông tin rao bán căn hộ thuộc dự án này đã được các sàn bất động sản rao bán ầm ĩ với nhiều lời chào mời hấp dẫn như: “Đang bán căn hộ chung cư cao cấp thuộc dự án 181 N.H.T do Megastar làm chủ đầu tư, các diện tích 77, 82, 85, 114m2… sắp khởi công. Với vị trí thuận lợi, gần trung tâm mua sắm Big C, Trung tâm Hội nghị quốc gia, khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính… Liên hệ: sàn giao dịch BĐS X…”. Đi kèm với lời chào mời là bản vẽ thiết kế chi tiết căn hộ, các chỉ tiêu quy hoạch, bản thiết kế toà nhà... do chủ đầu tư tự lập (!).

Hiện phần lớn các căn hộ thuộc dự án 181 N.H.T đã được bán cho các sàn bất động sản theo hình thức giao dịch cả sàn và ký hợp đồng vay vốn. Và các sàn này lại là một kênh bán lẻ tới các nhà đầu tư. Từ “giá gốc” ban đầu của “chủ đầu tư” Megastar phát ra là 13 triệu đồng/m2, giá bán lẻ tới từng nhà đầu tư cá nhân lên tới 18 triệu đồng/m2 dù dự án chưa hề khởi động.

Theo bản vẽ cung cấp cho các nhà đầu tư thì trên mảnh đất hơn 16.000m2 đang làm nhà xưởng của Cty cổ phần TDTT VN ấy sẽ xây dựng tới 9 toà chung cư 30 tầng với hàng trăm căn hộ. Nếu đồng ý mua căn hộ, công ty sẽ ký hợp đồng với khách hàng dưới hình thức vay vốn, nộp tiền, viết phiếu thu. Khi dự án đủ điều kiện (khi đã khởi công) thì hai bên sẽ tiến hành thanh lý hợp đồng vay vốn và ký hợp đồng mua bán căn hộ…

Như vậy, dự án sau 2 năm khởi động vẫn ở trên giấy, phương án di dời nhà xưởng để giải phóng mặt bằng hiện vẫn chưa có, nhưng nhà thì đã bán gần hết. Nếu có rủi ro xảy ra thì người chịu thiệt thòi lớn nhất sẽ là các người mua nhà.

Vụ đình đám nhất cả tháng nay là vụ Công ty 1-5 rao bán trái phép đất dự án khu đô thị Thanh Hà A, Thanh Hà B của Tổng Công ty Xây dựng công trình giao thông 5 (Cienco5) dù không được chủ đầu tư uỷ thác. Với giá gốc của chủ đầu tư là 12 triệu đồng/m2, giao dịch qua sàn bất động sản của Công ty 1-5, giá bị đẩy thêm lên từ 5-7 triệu đồng/m2, nhưng đang trong cơn sốt đất nền nên nhiều nhà đầu tư vẫn lao vào mua như thiêu thân.

Chỉ đến khi, chính chủ đầu tư đăng đàn khẳng định: “Dự án Khu đô thị Thanh Hà đang trong giai đoạn giải phóng mặt bằng, chưa được phép thực hiện hợp đồng mua bán. Cienco5 Land chưa hề ký hợp đồng uỷ quyền cho bất cứ đơn vị nào đứng ra giao dịch…”, và thậm chí phải đến khi cơ quan công an vào cuộc “sờ gáy” Công ty 1-5 thì nhà đầu tư mới ngã ngửa, biết mình đang mua bán trái luật.

Công ty 1-5 - để cứu vãn uy tín - cũng đăng đàn khẳng định sẽ trả lại tiền cho các nhà đầu tư nào không còn muốn tham gia vào dự án Thanh Hà, hoặc cam kết sẽ chuyển các nhà đầu tư sang một dự án khác (Nam Đàn Plaza) trên đường Phạm Hùng, là một dự án Công ty 1-5 cũng có quyền lợi. Tuy nhiên, trong một thông tin mới đây nhất, một công ty địa ốc khác lại khẳng định, Công ty 1-5 còn đang nợ dự án Nam Đàn Plaza số tiền lên tới 250 tỉ đồng! Trong trường hợp này, với những người chấp nhận may rủi để trúng lớn đành chịu thiệt hại.

Khách hàng thiếu thông tin

Nơi sẽ xây CCCC 181 N.H.T(Hà Nội) hiện vẫn là xưởng sản xuất dụng cụ TDTT đang hoạt động. Ảnh: Kỳ Anh.

Bên cạnh tâm lý hám lợi, đầu tư theo xu hướng bầy đàn của một số nhà đầu tư là nguyên nhân dẫn tới những rủi ro khi tham gia thị trường bất động sản hiện nay, theo các chuyên gia phân tích về thị trường, còn có một nguyên nhân khác, đó là do khách hàng quá thiếu thông tin về dự án.

Khách hàng thường có tâm lý, cứ nhìn thấy bản vẽ quy hoạch dự án và tên tuổi chủ đầu tư là yên tâm sàn, trung tâm, hay công ty này có quan hệ mật thiết với chủ đầu tư, trong khi đó chỉ là “mồi nhử” mà các sàn bất động sản hay dùng để khách hàng tin tưởng. Trên thực tế, việc lấy các thông tin về quy hoạch, thiết kế dự án không quá khó vì thông thường khi triển khai dự án, chủ đầu tư thường thuê một đơn vị đứng ra làm tư vấn, lập dự án. Việc rò rỉ các thông tin, thậm chí cả những bản vẽ ở dạng phác thảo, là chuyện có thể xảy ra.

Cũng có một nguyên nhân nữa khiến thời gian vừa qua xảy ra liên tiếp những vụ khiếu nại, tranh chấp giữa khách hàng với chủ đầu tư mà rủi ro phần lớn người mua nhà phải hứng chịu là do các chủ đầu tư lợi dụng lỗ hổng pháp lý. Luật Nhà ở quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng”.

Song nhiều chủ đầu tư đã “lách luật” thông qua các hình thức hợp đồng góp vốn, mượn vốn, giao vốn để thực hiện thực chất cũng là bán nhà trên giấy. Trong những hợp đồng kiểu này, khách hàng sẽ đóng góp vào dự án của chủ đầu tư một số tiền, tương ứng với diện tích mà chủ đầu tư sẽ “ưu tiên” dành quyền mua cho khách hàng sau này. “Chính vì luật chưa có quy định rõ ràng về hợp đồng góp vốn nên chủ đầu tư mới có điều kiện để “sáng tạo” ra các kiểu hợp đồng có lợi cho mình” - một quan chức ngành xây dựng thừa nhận.

Luật còn nhiều lỗ hổng, trong khi nhiều dự án, các chủ đầu tư lại thiếu công khai, minh bạch các hạng mục, thời gian triển khai dự án để khách hàng nắm bắt, việc quản lý các sàn bất động sản lại khá lỏng lẻo, vì vậy, để có thể bảo toàn được đồng vốn khi tham gia thị trường bất động sản giai đoạn này, cần có một cái đầu lạnh, cần tìm hiểu kỹ về dự án qua nhiều kênh, đừng vội vàng hám lợi mà chuốc rủi ro!

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam:

“Chủ đầu tư lách luật phải bị xử phạt” Theo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) và Nghị định 90 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã quy định rõ: “Đối với các dự án kinh doanh nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn lần đầu từ khách hàng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công trình nhà ở đã được xây dựng xong phần móng, tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người mua nhà không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.

Do đó, nếu các chủ đầu tư dự án vi phạm quy định này là sai luật. Tuy nhiên, trong thực tế, các chủ đầu tư vì nhiều lý do mà mục đích là để huy động vốn đã tìm cách lách luật yêu cầu huy động vốn từ nhà đầu tư thứ cấp (người mua nhà) bằng hình thức vay vốn, có cam kết được ưu tiên quyền mua nhà hoặc căn hộ nên nhiều nhà đầu tư vẫn bất chấp quy định hùn tiền cho những hợp đồng loại này.

Trên thực tế, việc đầu tư mua nhà đất kiểu này rất rủi ro mà tôi đã nhiều lần cảnh báo thực trạng này. Nhà đầu tư cần biết giao dịch BĐS là giao dịch dân sự, nhưng vẫn bắt buộc phải tuân theo các quy định chuyên ngành như các quy định liên quan của Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở. Tốt nhất là nên tìm tới các sàn giao dịch BĐS để được tư vấn về dự án, tránh những rủi ro vì nghe theo tin đồn, đầu tư theo kiểu phong trào sẽ dễ gặp phải “dự án ma” khiến tiền mất tật mang...

Dự án kinh doanh BĐS có những đặc thù riêng, vốn đầu tư lớn, vị trí cố định và phục vụ cho những đối tượng nhất định. Chính vì vậy, các chủ đầu tư muốn xác định được người mua trước khi thực hiện dự án, đồng thời cũng để huy động vốn trước. Trong khi đó, thời điểm và điều kiện được huy động vốn đã được pháp luật quy định, vì vậy các chủ đầu tư tìm cách huy động vốn thông qua hình thức hợp đồng góp vốn đầu tư kèm theo quyền mua đất nền hoặc căn hộ dẫn đến sản phẩm BĐS không còn được giao dịch thông qua sàn giao dịch theo quy định.

Đây cũng là một thực tế đang diễn ra, mà để giải quyết thấu đáo tình trạng này, Bộ Xây dựng cũng khuyến cáo là cần đẩy mạnh hơn nữa nguồn cung ra thị trường, chủ đầu tư các dự án phải thực hiện giao dịch thông qua sàn để giảm thiểu những giao dịch không minh bạch.

Còn đối với những chủ đầu tư cố tình phạm luật thì chiểu theo Nghị định 23 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng và kinh doanh BĐS, chủ đầu tư sẽ phải bị xử phạt tuỳ theo mức độ nặng, nhẹ của vi phạm, nặng thì sẽ bị truy tố trước pháp luật. như sự việc xảy ra đối với Cty 1-5 ở dự án Thanh Hà, cơ quan chức năng đã có quyết định truy tố đối với Cty này do việc lợi dụng tín nhiệm của tổ chức cá nhân để thu lợi bất chính. Q.T ghi

Phạm Huệ (Lao Động Cuối tuần)