Giá đất đang vượt tầm kiểm soát

Qua khảo sát tại 5 huyện thuộc vùng quy hoạch HN là: Quốc Oai, Thạch Thất, Ba Vì, Thường Tín và Mê Linh, đoàn công tác do Bộ Xây dựng chủ trì đã cho thấy thực trạng giá nhà đất biến động khó lường, việc chuyển nhượng bất động sản (BĐS), đặc biệt là đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất vườn... đang diễn ra ngoài tầm kiểm soát của các cơ quan chức năng.

Chỗ nào cũng "nóng"

Cùng với việc Thủ tướng Chính phủ cho phép HN tiếp tục triển khai 244 đồ án quy hoạch và dự án đầu tư với quy mô đất lên tới 9.502 ha, trong đó có 134 đồ án quy hoạch, dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở, tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ sau khi HN mở rộng, tại địa bàn phía tây HN, các giao dịch BĐS trở nên cực kỳ sôi động và giá cả cũng liên tục tăng theo từng tháng, thậm chí biến động hàng ngày.

Đắt nhất là giá đất của các dự án nằm trong vành đai 4 như khu vực quận Hà Đông, dọc đường Lê Trọng Tấn kéo dài, khu vực An Khánh, giá đất nền dao động từ 25-30 triệu đồng/m2 thời điểm cuối năm 2009 đến tháng 5.2010 đã tăng tới 40% (hiện giá chào bán trên thị trường tự do là 40-60 triệu đ/m2.

Đất nền dự án Văn Khê, Mỗ Lao còn được chào bán tới giá 60-70 triệu đ/m2; các dự án khu vực An Khánh, huyện Hoài Đức từ 35-40 triệu đ/m2; khu vực Quốc Oai năm 2009, giá đất nền dao động từ 10-12 triệu đ/m2 sang đầu năm 2010 đã tăng lên khoảng 20-30 triệu đ/m2.

Cơn sốt đất nền lan sang khu vực phía Đông thành phố (huyện Gia Lâm) do một số công trình cầu qua sông Hồng đã được hoàn thành, giá đất nền tại các khu đô thị Việt Hưng, Sài Đồng từ 25-30 triệu đ/m2 đã tăng khoảng 30% - lên 35-40 triệu đ/m2. Đất nền tại khu vực phía bắc thành phố (các huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh) tăng từ 5-7 triệu đ/m2 lên 10-12 triệu đ/m2.

“Ăn theo” quy hoạch là các loại đất dãn dân, đất thổ cư dọc các tuyến tỉnh lộ, liên huyện, liên xã, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất trong đó có xen đất thổ cư được Nhà nước giao 50 năm tại các khu vực thuộc địa bàn Hà Tây (cũ), các huyên thuộc Vĩnh Phúc, Hoà Bình được sáp nhập vào HN. Trước thời điểm 2009, hầu như không có giao dịch thì từ 2009 trở đi, giao dịch mạnh.

Giá cũng tăng theo vị trí đất, đất thổ cư bám mặt đường tại Thạch Thất, Quốc Oai tăng từ 5-7 triệu đ/m2 lên 8-12 triệu đ/m2; đất trồng cây lâu năm từ 250-300 triệu đ/sào lên từ 400-800 triệu đ/sào. Tại huyện Ba Vì, giá đất hiện đang giao dịch từ 150-200 triệu đ/sào (trước đó, năm 2009 chỉ từ 50-70 triệu đ/sào).

Siết chặt việc chuyển nhượng đất đai

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá BĐS tại HN chỉ thực sự hồi phục trở lại và tăng mạnh trong khoảng từ quý II/2009 trở lại đây, với mức tăng bình quân 30-40% có nguyên nhân do đầu cơ đẩy giá lên khi có thông tin các địa điểm này nằm trong quy hoạch HN. Khu vực phía tây vì vậy cũng có lượng giao dịch và giá tăng cao nhất.

Tuy nhiên, do tình trạng đầu cơ thao túng mà có những mảnh đất trong một thời gian ngắn đã thực hiện giao dịch nhiều lần, chủ yếu là mua đi bán lại giữa những người đầu cơ.

Trong khi đó, theo ghi nhận của Cục Thuế HN, trong 5 tháng đầu năm, số thuế thu được từ 4 huyện Quốc Oai, Thường Tín, Ba Vì, Thạch Thất không lớn, chỉ khoảng 7,655 tỉ đồng (do các hợp đồng chuyển nhượng khai thác giá trị BĐS).

Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng xác nhận đã xuất hiện hiện tượng “làm giá”, tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá lên cao, nhất là tại các điểm nóng Thạch Thất, Ba Vì...

Tại các khu vực này, sau một thời kỳ đẩy giá, nhưng chủ yếu với mục đích kiếm lời, không có nhu cầu thật đã đến mức tới hạn, đến giữa tháng 5.2010, ghi nhận từ thị trường cho thấy, số lượng giao dịch và giá chào đã giảm hẳn.

Bộ Xây dựng nhận định: Một trong những kẽ hở khiến giới đầu cơ lợi dụng là quy định quá thông thoáng về chuyển nhượng đất rừng, đất trồng cây lâu năm, nhưng lại chưa có quy định chặt chẽ về điều kiện chuyển nhượng. Nhiều nơi giao đất tại các nông, lâm trường cho cả những đối tượng không phải là nông trường viên, không phải là người địa phương. Việc quản lý đất nông trường, đất rừng còn lỏng lẻo và chồng chéo dẫn đến mua bán, chuyển nhượng lộn xộn mà chính quyền địa phương không kiểm soát được.
 
Để bình ổn thị trường BĐS, Bộ đưa ra giải pháp, các cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, chi cục thuế phải có trách nhiệm kiểm tra và kiên quyết không cho sang tên đổi chủ đối với những trường hợp chưa đủ thủ tục, giấy tờ chưa hợp pháp và chưa nộp thuế.

Bộ cũng kiến nghị Chính phủ nghiên cứu ban hành quy định đối với đất giao có thời hạn như đất rừng, đất canh tác và không được tự do chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi đáp ứng một số điều kiện nhất định (về đối tượng, thời gian sử dụng đất)... nhằm hạn chế việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn, gây lộn xộn cho thị trường BĐS.