Hà Nội tránh "giật gấu vá vai" trong thực hiện quy hoạch

VNR500 trân trọng giới thiệu bài viết của GS.TSKH. Đặng Hùng Võ tại Hội nghị về Bất động sản vùng thủ đô Hà Nội, do Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam và Hội truyền thông TP. Hà Nội, tổ chức ngày 28/8, liên quan đến vấn đề này.

1. Mở đầu

Định hướng phát triển Hà Nội về phía tây đã được Chính phủ, lãnh đạo thành phố quyết định từ nhiều năm nay. Điều này lại được khẳng định một lần nữa trong quy hoạch TP. Hà Nội (mở rộng) vừa qua.

Đến nay, bản quy hoạch này đã tạo được đồng thuận ở rất nhiều điểm cơ bản, ý kiến tản mạn chủ yếu vẫn tập trung vào việc di rời khu hành chính lên Ba Vì và xây dựng con đường trục Hồ Tây - Ba Vì, hoặc là một vài ý kiến mang tính tranh luận về ngữ nghĩa giữa tên gọi và nội dung của đô thị vệ tinh...v..v.

Điều đáng quan tâm là các ý kiến về xếp đặt không gian các vùng đô thị, công nghiệp, nông nghiệp, văn hóa, môi trường được nhất trí khá cao. Quy hoạch không gian như vậy là phù hợp với xu hướng phát triển hiện tại trên thế giới và cũng không xa lạ với hiện trạng sử dụng đất.

Với định hướng phát triển Hà Nội về phía tây, chúng ta cần làm gì là một vấn đề cần được đặt ra nghiêm túc. Việc phát triển chưa là bao nhưng đã xẩy ra ngay cơn sốt nhà cục bộ tại một số sự án đầu tư khu đô thị mới Dương Nội, An Khánh... Gần đây, cơn sốt đất nông nghiệp tại Ba Vì đã nổi lên như một nghịch lý của quản lý. Một quy hoạch rất nghiêm túc chờ phê duyệt mà tác động vào sốt đất thực tế đã xảy ra.

Ở đây cần đặt ra vấn đề tác động của định hướng phát triển Hà Nội về phía tây lên thực tế của thị trường bất động sản Hà Nội và những giải pháp nào để tránh đi các tác động xấu.

Quy hoạch KĐT Nam An Khánh (ảnh photobucket)

2. Ngữ cảnh quy hoạch phát triển thị trường bất động sản hiện nay

Trên mặt bằng toàn cầu, vấn đề công nghiệp hóa và đô thị hóa đã chuyển sang một giai đoạn mới, khác với những cách tiếp cận quen thuộc trước đây.

Trong quá trình phát triển kinh tế, khi văn minh nông nghiệp chuyển sang văn minh công nghiệp thì cách thức tổ chức sản xuất cũng thay đổi theo. Từ hình thức tổ chức sản xuất phân tán trên đồng ruộng đã chuyển sang hình thức tổ chức sản xuất tập trung tại các nhà máy. Từ đây, không gian ở của con người cũng thay đổi theo, từ các khu dân cư nông thôn phân tán đã hình thành các đô thị gắn với các cơ sở công nghiệp. Không gian sản xuất và không gian ở đã trở thành những "trung tâm thu hút" gồm cả cơ sở sản xuất lẫn khu dân cư đô thị.

Đến lúc này, đô thị bao giờ cũng gắn với công nghiệp, một phương thức sản xuất khác với nông nghiệp, đòi hỏi một số lượng người lớn rất lớn và làm việc trên mật độ cao. Ở những nước phát triển đã hình thành các siêu đô thị gắn với hệ thống công nghiệp tập trung rất cao.

Tiếp theo, quá trình phát triển lại tiếp tục chuyển văn minh công nghiệp sang văn minh thông tin lấy kinh tế tri thức làm nền tảng. Những thành tựu của văn minh thông tin đã tạo ra một phương thức sản xuất mới, con người có thể kết nối với nhau không kể tới không gian. Đến nay, nhiều nhà máy rất lớn đã được tổ chức phân tán và được điều hành bằng một hệ thống liên kết thông tin trên khoảng cách xa (ví dụ như cách thức tổ chức sản xuất máy bay Airbus A380 của EADS). Xu hướng này sẽ được phát triển mạnh trong tương lai vì không những chỉ phù hợp với yêu cầu đặt ra của xu hướng văn minh thông tin mà còn phù hợp với nhu cầu bảo vệ môi trường, khai thác tài nguyên thiên nhiên, thu hẹp khoảng cách giữa công nghiệp và nông nghiệp, xóa đói giảm nghèo...v.v.

Đến nay, xu hướng đưa các cơ sở công nghiệp ra khỏi đô thị và không phát triển các khu công nghiệp mới trong đô thị đang diễn ra ở hầu hết các nước nhằm giảm tác động của môi trường tới không gian đô thị. Một xu hướng thứ hai đang diễn ra là không tổ chức các siêu đô thị mà hướng tới một mạng lưới đô thị và coi đó là nền tảng để nâng cao khu vực nông nghiệp và nông thôn.

Phương thức tổ chức không gian đô thị và công nghiệp hiện đại đã được phản ảnh trong quy hoạch phát triển Hà Nội (mở rộng). Đó là phản ảnh cách phân tích địa kinh tế để định dạng lại mô hình phát triển. Việc công nghiệp hóa và đô thị hóa được tiến hành nhờ các phương thức phát triển thị trường bất động sản (mở rộng, không chỉ bao gồm nhà - đất mà có cả khu vực hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nông nghiệp).

3. Thị trường bất động sản Hà Nội với định hướng phát triển về phía tây

Quy hoạch các khu công nghiệp như thế nào trong mối quan hệ với các đô thị là một vấn đề lớn đang được đặt ra hiện nay ở tất cả các nơi trên thế giới. Vấn đề này lại càng trở nên quan trọng khi thủ đô Hà Nội đang có một không gian địa lý mới để phát triển, cần có quy hoạch ngay từ những bước đi ban đầu.

Lúc đó, nhiều vấn đề được đặt ra đối với việc tổ chức không gian Hà Nội (đã mở rộng) như thế nào cho phù hợp ngữ cảnh đang tồn tại một đô thị Hà Nội cũ với nhiều bức xúc tạo ra trong quá trình phát triển vừa qua, xây dựng hạ tầng thông tin sao cho phù hợp với phương thức hoạt động của kinh tế tri thức sẽ phát triển tại đây, tổ chức không gian sao cho phù hợp với vùng trũng Hà Tây cũ...

Đối với khu vực thị trường bất động sản đáp ứng cho công nghiệp hóa và đô thị hóa, cần xem xét cụ thể những tác động xấu và giải pháp tạo bền vững cho quá trình phát triển.

Thứ nhất, vấn đề được đặt ra là đã có một quy hoạch hợp lý sau khi đã cho là không gian phát triển được phân tích thỏa đáng vậy nguồn vốn nào được sử dụng để thực hiện quy hoạch đó.

Với Hà Nội, chúng ta đã có khá nhiều lần làm quy hoạch tổng thể phát triển thủ đô, cũng có lần do nhiều lần do chuyên gia nước ngoài thực hiện như quy hoạch năm 1980 do chuyên gia Liên Xô cũ lập, lần trước lần hiện tại là quy hoạch năm 2005 do chuyên gia Nhật Bản lập, và bây giờ là quy hoạch do liên danh Hoa Kỳ - Hàn Quốc thực hiện. Quy hoạch lần nào cũng nghiêm túc, mới lạ nhưng chưa lần nào có khả năng thực hiện đầy đủ (lần này chưa biết sẽ như thế nào?).

Đưa ra quy hoạch có thể rất hay nhưng lúc áp dụng vào thực tế lại bị vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau. Việc không triển khai được đầy đủ quy hoạch đã được duyệt có nguyên nhân chủ yếu là không giải quyết được vấn đề vốn để triển khai thực hiện, không thể sử dụng giải pháp "giật gấu vá vai" trong thực hiện quy hoạch. Giải pháp nằm ở bài toán huy động vốn từ nguồn ngân sách nhà nước các cấp, từ nhà đầu tư, từ thị trường vốn, từ tiền tiết kiệm của dân..v.v. Tất nhiên, cơ chế huy động vốn phải được giải quyết song hành với cơ chế phân chia lợi ích, đó là một bài toán cần độ ổn định cao.

Bởi vì theo ước tính cần tới gần 70 tỷ đô la để thực hiện quy hoạch. Trong hoàn cảnh hiện nay thì các nguồn vốn từ ODA cho đến FDI đều khó có thể huy động cho công việc này, ngân sách nhà nước cũng không dư dả.

Như vậy năng lực thực hiện quy hoạch đó chỉ có thể nhìn vào nguồn lực từ đất. Bằng cách nào đấy chúng ta phải chuyển hóa nguồn lực này thành năng lực tài chính. Bài toán đặt ra là chúng ta cần tính toán kỹ lưỡng lượng vốn có thể huy động được là bao nhiêu. Chính yếu tố này sẽ quyết định đến bộ mặt của thị trường đất đai khu vực phía Tây.

Tuy nhiên, vấn đề này thường không được các nhà quy hoạch tính đến, còn các nhà tài chính cũng chưa quan tâm đúng mức. Câu chuyện tài chính bất động sản ở nước ta hiện nay còn rất lỏng lẻo mặc dù đây là bài toán cơ bản để chúng ta thực thi quy hoạch.

Theo tôi cần chuyển nguồn vốn tĩnh (đất đai) sang nguồn vốn động (tài chính) là một giải pháp cốt lõi.

Trong giai đoạn 1993-2003, gần như các tỉnh đều trình Thủ tướng Chính phủ cho phép thực hiện dự án đổi đất lấy hạ tầng. Phương thức này được coi như là cứu cánh khi ngân sách địa phương không đủ cho đầu tư hạ tầng. Lập tức, nhiều tiêu cực đã xem vào khu vực này của thị trường bất động sản, đưới dạng đổi đất lấy hạ tầng mà đất thì giá thấp còn hạ tầng thì giá lại cao. Khá nhiều lãnh đạo cấp tỉnh đã bị kỷ luật hành chính, kỷ luật Đảng.

Khi chuẩn bị Luật Đất đai 2003, nhiều lãnh đạo đã cương quyết loại trừ cơ chế đổi đất lấy hạ tầng ra khỏi hệ thống pháp luật. Trong vài năm gần đây, cơ chế này lại được các nhà đầu tư thống nhất với lãnh đạo các tỉnh áp dụng dưới hình thức dự án BOT hay BT. Như vậy là "bình mới" nhưng "rượu cũ" đang xẩy ra. Nói như vậy có nghĩa là cơ chế định giá đất và định giá hạ tầng vẫn không được áp dụng, các sai phạm cũ vẫn có thể tiếp tục xẩy ra nhưng được bình mới bao bọc khá kỹ.

Như vậy, chúng ta không nên loại trừ đi một biện pháp thu hút vốn đầu tư cho thị trường dưới dạng sử dụng tiềm năng từ đất. Cái gì sai thì sửa lại cho đúng để tạo được vốn và chia sẻ lợi ích được công bằng.

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, tập trung vào giải quyết được khá nhiều vấn đề có liên quan tới cơ chế giải quyết vốn cho thị trường bất động sản, và nâng cao tính minh bạch cho thị trường. Nghị định cũng hướng tới việc loại bỏ đi những nhà đầu tư làm ăn thiếu chuyên nghiệp, đầu cơ lướt sóng, tạo mập mờ thông tin, trục lợi từ những kẽ hở của thị trường. Ngoài cơ chế chuyển đổi quỹ đất thành năng lực tài chính, cơ chế "mua bán nhà trên giấy" trên cơ sở huy động vốn từ người tiêu dùng cũng được xem xét, loại trừ đi những rủi ro đối với bên mua.

Thứ hai, trong quá trình đô thị hóa vừa qua, thường các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương vẫn hay nhượng bộ các nhà đầu tư với chủ trương thu hút đầu tư. Tất nhiên, bên cạnh chủ trương kêu gọi đầu tư về tỉnh mình nên phải ưu tiên nhà đầu tư, cũng còn xen kẽ với những vấn đề nhậy cảm có liên quan tới cơ chế "xin - cho".

Với cách làm này, lãnh đạo nhiều địa phương đã bỏ qua mọi vấn đề về bền vững, môi trường, xã hội để ưu tiên hết sức cho các nhà đầu tư được lựa chọn địa điểm theo bài toán lợi ích riêng của doanh nghiệp, của tư nhân, hầu hết là ngược với nhu cầu phát triển bền vững với tầm nhìn dài hạn. Đến thời điểm này, chắc chắn Hà Nội nên ngừng lại những biện luận về ưu đãi đầu tư, cần đặt mục tiêu phát triển bền vững lên hàng ưu tiên cao nhất.

Sự thực, Nhà nước ta cũng đã có chủ trương phải quy hoạch các khu công nghiệp vào những vùng hoang hóa, đất không thể sử dụng vào mục đích nông nghiệp hoặc sử dụng được nhưng hiệu quả kinh tế không cao. Như vậy, vấn đề ô nhiễm môi trường dễ giải quyết, đất có khả năng nông nghiệp được bảo vệ.

Tuy nhiên, chủ trương này vẫn nguyên là chủ trương vì: thứ nhất,  để đưa các khu công nghiệp lên các vùng ít khả năng nông nghiệp cần phải có kinh phí rất lớn để đầu tư hạ tầng đồng bộ; thứ hai, gắn với các khu công nghiệp cần phải đồng thời phát triển các khu đô thị với hạ tầng xã hội đồng bộ với đầy đủ các cơ sở y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao; thứ ba, đó là vấn đề tế nhị là chúng ta cần ưu tiên lợi ích chung hay ưu tiên lợi ích riêng của nhà đầu tư.

Hiện nay, trên thế giới người ta đã đưa ra nhiều giải pháp tích hợp vấn đề môi trường vào quy hoạch sử dụng đất với câu hỏi 2 chiều: sử dụng đất theo quy hoạch thì tác động như thế nào tới môi trường và môi trường cùng biến đổi khí hậu tác động như thế nào tới sử dụng đất theo quy hoạch. Các giải pháp tích hợp này cũng chỉ là vấn đề kỹ thuật thuần túy, câu hỏi được đặt ra lúc này là: thứ nhất, lấy kinh phí từ đâu để đầu tư hạ tầng chung của cả khu công nghiệp và khu đô thị theo định hướng tạo bền vững trong quá trình phát triển? thứ hai, lãnh đạo phải tôn trọng quy hoạch đồng bộ đã được duyệt, không được ưu đãi riêng về đất đai cho bất kỳ nhà đầu tư nào.

Hiện nay, tỉnh nào cũng muốn phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế để đưa tỷ lệ công nghiệp hóa tỉnh mình lên cao nhất. Các tỉnh cạnh tranh nhau bằng giải pháp ưu đãi đầu tư, tạo lợi ích kinh tế cao nhất cho các nhà đầu tư. Đôi khi còn bỏ qua mọi vấn đề để níu kéo nhà đầu tư. Trên thế giới, người ta thường tìm ra chỉ số cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) để tạo môi trường đầu tư thuận lợi nhất, từ đó níu kéo được nhà đầu tư. Trong các chỉ số PCI, không hề có chỉ số ưu đãi về việc dễ lấy đất nông nghiệp cho đầu tư.

Vấn đề bao trùm hơn ở đây là quy hoạch phát triển bền vững cấp tỉnh phải được đặt dưới quy hoạch phát triển bền vững của cả nước. Cụ thể hơn, những tỉnh có thế mạnh về nông nghiệp sẽ có cách phát triển công nghiệp riêng, không phải tỉnh nào cũng phát triển tràn lan công nghiệp, bất kỳ thể loại nào miễn là nhà đầu tư đề xuất./.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ (VNR500)