Theo dữ liệu BIG DATA RynekPierwotny.pl, trong những năm gần đây, giá trung bình trên một mét vuông căn hộ đã tăng lên ở tất cả các thành phố lớn, có nơi giá nhà ở đã tăng tới 100% trong 5 năm qua.
Vào năm 2017, tại Gdańsk, giá trung bình trên một mét vuông trong cả năm là 6,3 nghìn zloty. Vào tháng 1 năm nay, nó đã vượt quá 11,3 nghìn zloty (mức tăng gần 80%). Giá tăng tương tự ở Kraków (từ 6.800 PLN lên 12.200 PLN) và ở Wrocław (6,4 PLN/m2 lên 11.000 PLN). Tại Warszawa, giá đã tăng gần 74% (từ 7,6 nghìn PLN/m2 đến 13,2 nghìn PLN), ở Łódź tăng 77%. Dẫn đầu là Katowice, khi giá nhà đã tăng hơn 100%, từ 5 nghìn PLN/m2 tới 10,2 nghìn zloty. Mức tăng ít nhất được ghi nhận ở Poznań là 57%.
Vào năm 2020, giá nhà đất tăng chậm lại do sự bùng phát của đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, khi người mua nhà quay trở lại thị trường, nhu cầu ngày càng tăng đã cho thấy hạn chế của nguồn cung. Vì lý do này, năm 2021 được ghi nhớ là năm có giá căn hộ tăng chóng mặt.
Căn hộ bán đắt như tôm tươi
Nửa đầu năm 2021, các căn hộ bán chạy như tôm tươi cho thấy lãi suất thấp của các ngân hàng đã phát huy tác dụng. Đối với một số người, căn hộ trở thành một nơi an toàn để tiết kiệm trong tình huống lãi suất tiền gửi không bảo vệ họ trước tác động của lạm phát. Những người khác đã lợi dụng thực tế là các khoản cho vay mua nhà ở đang ở mức thấp kỷ lục và các ngân hàng không áp dụng các hạn chế quá mức.
Vào thời điểm này, các công ty phát triển nhà ở đã không thể đáp ứng số căn hộ cần mua do quỹ đất xây dựng khan hiếm, thủ tục hành chính kéo dài. Ví dụ, vào cuối tháng 12 năm 2020, các công ty xây dựng nhà ở Warszawa đã chào bán gần 11,7 nghìn căn hộ, nửa năm sau chỉ còn khoảng 8.000, tức là ít hơn gần một phần ba. Trong điều kiện thị trường mất cân bằng lớn như vậy, các nhà đầu cơ đã đua nhau kiếm lợi từ việc tăng giá nhà.
Vào năm 2022, các công ty phát triển nhà ở đã gặp khó khăn do các đợt tăng lãi suất của Hội đồng Chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, bất chấp ảnh hưởng của thị trường tín dụng kéo theo nhu cầu về căn hộ giảm mạnh, giá của các căn hộ vẫn tiếp tục tăng.
Vật liệu đắt, đất xây dựng cũng đắt
Vào năm 2012, một tấm bê tông đúc sắn với kích thước 1250 x 2500 mm có giá khoảng 14,5 PLN, hiện nay là 79,99 PLN. Chi phí xây dựng tăng chóng mặt cũng là cơn ác mộng đối với các chủ đầu tư. Việc tăng giá căn hộ trong những năm gần đây không chỉ chịu ảnh hưởng bởi giá nguyên vật liệu, chi phí xây dựng mà còn bởi giá đất và giá giao thông. Trong những năm 2016-2021, giá đất ở các tỉnh: Dolnośląskie, Łódzkie, Lubelskie, Mazowieckie, Małopolskie, Warmińsko-Mazurskie, Pomorskie và Wielkopolskie đã tăng từ 10,8 lên 75%. Một số yếu tố khác cũng góp phần làm tăng giá nhà đất trên thị trường trong 10 năm qua. Đầu tiên là sự gia tăng chung của tất cả các loại giá trong nước, chẳng hạn như giá nhiên liệu ảnh hưởng đến chi phí vận chuyển vật liệu.
Bình ổn giá
Hiện tại, giá nhà đất trên thị trường Ba Lan tương đối ổn định. Ở một số thành phố, giá thậm chí còn giảm nhẹ, trong khoảng 1-3%. Tuy nhiên, các nhà phát triển đang báo động rằng chúng có thể tăng trở lại. Lý do là vì những thay đổi pháp lý đang trong quá trình chuẩn bị. Vào cuối tháng 1/2023, Quốc hội đã thông qua một đạo luật theo đó mỗi căn hộ mới xây phải có 1,5 chỗ đỗ xe. Theo Hiệp hội Kiến trúc sư Ba Lan, điều này có nghĩa là cần phải xây dựng ít nhất một tầng ngầm làm gara đỗ xe. Chi phí xây dựng một chỗ đỗ xe là khoảng 100.000 PLN, vì vậy người mua sẽ phải thêm chi phí trung bình khoảng 150.000 PLN vào giá căn hộ của mình.
Các quy định mới được đưa ra trong những năm gần đây đã buộc các chủ đầu tư phải thay đổi thiết kế và xây dựng. Chẳng hạn các quy định ngày càng khắt khe về cân bằng năng lượng của các tòa nhà buộc nhà xây dựng phải lựa chọn giải pháp cách nhiệt dày hơn hoặc thông gió tốt hơn, làm tăng chi phí của căn hộ.
Trong những năm gần đây, các quy định về yêu cầu năng lượng, thông gió, phòng cháy chữa cháy, v.v. đã buộc phải sử dụng các vật liệu đắt tiền hơn, điều này dẫn đến chất lượng nhà ở cao hơn hoặc hiệu quả năng lượng cao hơn. Tuy nhiên, không phải tất cả các yêu cầu mới đều làm tăng chất lượng, chẳng hạn như một số quy định liên quan đến hệ thống thông gió làm tăng đáng kể chi phí xây dựng và ở một mức độ nào đó, chúng lại phản tác dụng - Tomasz Delowski từ Tętnowski Development cho biết.
Xuân Nguyên
Bình luận