Theo thống kê mới đây của Eurostat, lần đầu tiên kể từ năm 2014, giá nhà trung bình ở các nước khối EU đã giảm 1,7% theo quý và 1,1% theo năm. Đức, Đan Mạch và Thụy Điển là ba nước ghi nhận mức giảm mạnh nhất.
Tuy nhiên, tại Ba Lan, giá nhà trung bình của năm nay lại tăng 7% so với năm ngoái. Các nước như Bulgaria, Lithuania cũng nằm trong nhóm có giá nhà tăng.
Có thể thấy, ở những nước đắt đỏ trên danh nghĩa, giá nhà giảm mạnh, còn ở những nước có mức sống rẻ hơn thì giá nhà lại tăng.
Ba Lan có nguy cơ vỡ bong bóng nhà đất không?
Phân tích về chỉ số bong bóng nhà đất thế giới của UBS năm nay đã khảo sát 25 trung tâm tài chính của thế giới. Từ giữa năm 2022 đến giữa năm 2023, giá nhà đất ở các thành phố này ghi nhận mức giảm trung bình là 5%. Các phân tích còn chỉ ra xu hướng giảm mạnh hơn trong tương lai.
Nguyên nhân chính của hiện tượng này là do lạm phát và lãi suất gia tăng khiến nhu cầu mua nhà đất giảm. Từ đó, các chủ đầu tư và người bán buộc phải hạ giá để kiếm khách thay vì bỏ tiền duy trì những căn hộ trống không.
Năm nay, Zurich và Tokyo là hai thành phố có rủi ro vỡ bong bóng nhà đất cao nhất. Toronto, Amsterdam, Frankfurt, vân vân thuộc nhóm có nhà đất được định giá quá cao so với thực tế. Các thành phố được đánh giá là có thị trường địa ốc ổn định bao gồm São Paulo hay Warszawa. Mức tăng giá nhà đất tại thủ đô Ba Lan trong năm nay khá cao nhưng được các nhà phân tích nhận xét là “hợp lý”, “có cơ sở thực tế” và “chưa chạm tới mức rủi ro vỡ bong bóng”.
Nguồn: UBS/Business Insider Polska. Rủi ro bong bóng nhà đất trên thế giới. Màu nâu đậm: rủi ro vỡ bong bóng. Màu vàng: định giá quá cao. Màu xanh: định giá hợp lý. Warszawa có chỉ số màu xanh là 0.28.
Phân tích này nói rằng, giá nhà thực tế ở Warszawa đã tăng 40% từ năm 2012 tới năm 2022. Thị trường lao động có triển vọng, tuyến tàu điện ngầm được mở rộng và các khu nhà ở hiện đại đã khiến thị trường địa ốc nơi đây thêm hấp dẫn. Cộng thêm chương trình hỗ trợ vay an toàn 2% của chính phủ, giá nhà đất Ba Lan lại càng tăng mạnh. Lạm phát tăng có lúc khiến lượng cầu về nhà ở giảm xuống nhưng vẫn bị lấn át bởi hiệu ứng từ các yếu tố trên.
Trong tháng 9 vừa qua, giá nhà trung bình ở Warszawa là 16.000 zloty/mét vuông, tăng 17% so với đầu năm, còn ở Kraków là 15.000/mét vuông, tăng 21%.
Tác động của gói vay an toàn 2%
Nhiều người lo ngại rằng chương trình vay an toàn 2% sẽ khiến nhà bị mua hết và giá lại tăng. Để tránh điều đó, người Ba Lan đã “đổ xô” đi mua nhà trước khi chương trình này đi vào hiệu lực, càng góp phần đẩy giá nhà lên cao.
Phải nói rằng, chương trình vay 2% đã gây bất lợi cho các quỹ đầu tư căn hộ cho thuê vì chủ đầu tư thích bán cho khách hàng cá nhân hơn vì đây là nhóm người mua dễ chấp nhận giá cao hơn.
Ảnh: Internet
Đầu cơ khiến bong bóng phình to
Trên thực tế có nhiều người mua nhà để đầu tư (bán lại hoặc cho thuê) chứ không để ở. Cần nhớ rằng, khi thị trường có càng nhiều nhà đầu tư thì bong bóng nhà đất càng phình to. Chưa kể, Ba Lan đang gặp phải suy thoái nhân khẩu học, dân số đang giảm theo từng năm. Đây cũng là một nhân tố khiến bong bóng phình to hơn.
Theo số liệu của NBP, năm 2022, trên thị trường bất động sản sơ cấp của Ba Lan chỉ có 30% cá nhân mua để ở, còn 70% là cho mục đích đầu tư. Cơ cấu tương tự cũng xuất hiện trên thị trường thứ cấp. Trong giai đoạn lạm phát, bất động sản trở thành tài sản an toàn khi đồng tiền mất giá. Ngày càng ít người mua vì nhu cầu riêng.
Ở Ba Lan có đang thừa nhà ở?
Khi gói vay an toàn 2% được kích hoạt, nó đã khiến các chủ đầu tư ở Ba Lan phấn khởi hơn, nhất là sau khi lãi suất được nhà nước điều chỉnh cho thấp đi. Theo số liệu của GUS, trong tháng 8, họ đã bắt đầu quay trở lại việc xây dựng 10.800 dự án mới, tương đương 808.000 căn hộ. Số lượng dự án khởi công tăng gấp đôi so với các tháng trước.
Theo ước tính, tỉ lệ phân bổ nhà ở tại Ba Lan hiện nay là 414 căn nhà/1000 người dân. Tỉ lệ này ngang ngửa với Anh (443 căn nhà/1000 người), Ý (437 căn nhà/1000 người). Tuy vậy, Ba Lan không phải điểm đến du lịch hấp dẫn như Ý và cũng không phải điểm đến di cư kinh tế như Anh. Khi 808.000 căn hộ kia được xây xong, tỉ lệ phân bổ sẽ là 435 căn nhà/1000 người. Ở Hy Lạp, một phần ba nhà ở là để cho khách du lịch thuê. Nhưng Ba Lan vốn không thể thu hút nhiều lượt khách du lịch đến thế.
Ảnh: Internet
Nói tóm lại, theo nhận định của UBS, Ba Lan hiện nay chưa có rủi ro vỡ bong bóng nhà đất, thậm chí tình hình còn có phần sáng sủa hơn các nước Tây Âu, nhưng vẫn phải đối mặt với nhiều vấn đề tiềm ẩn.
An Vu
Tóm tắt từ https://businessinsider.com.pl/gospodarka/pekaja-banki-na-rynku-mieszkaniowym-czy-polska-bedzie-nastepna/ccrb5b3
Bình luận